房地产资产评估报告-资产评估报告
福建中兴资产评估有限公司接受江苏霞客环保色纺股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对福州永升房地产开发有限公司申报待评估的资产、负债及所有者权益进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产和负债在二○○五年五月三十一日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一.委托方及资产占有方简介
1.委托方： 江苏霞客环保色纺股份有限公司
2.资产占有方： 福州永升房地产开发有限公司
3.福州永升房地产开发有限公司概况： 福州永升房地产开发有限公司于1998年在福州市工商行政管理局登记成立，注册号为3501001003841;公司住所：福州市台江区五一中路88号平安大厦21A;
法定代表人：林中;注册资本：人民币壹仟万元整;企业类型：有限责任公司;经营范围：房地产综合开发、商品房销售和出租。
二.评估目的
本次资产评估目的是为福州永升房地产开发有限公司股权转让提供作价参考。
三.评估范围和对象
本次评估的范围根据委托方的委托，评估福州永升房地产开发有限公司申报的资产、负债和所有者权益。本次委托评估的资产调整后账面值为66，125，412.16元，负债调整后账面值45，513，131.58元，净资产调整后账面值20，612，280.58元。
四.评估基准日
本项目资产评估基准日是二○○五年五月三十一日，评估中所采用的价格均为评估基准日有效的标准。
五.评估原则
本公司在本次评估工作过程中是遵循如下原则进行资产评估的。
(一)产权利益主体变动原则
产权利益主体变动原则即指资产评估是以被评估资产的产权利益主体变动为前提或假设前提，确定被评估资产在评估基准日时点上的现行公允价值。
(二)资产评估的工作原则
1.客观性原则
客观性原则是指评估结果应有充分的事实为依据。本公司评估人员从实际出发，认真进行调查研究，在评估过程中除人为因素及某些不可抗拒原因的干扰，具有客观、公正的态度和采用科学的方法。
2.独立性原则
独立性原则要求在资产评估过程中摆脱资产业务当事人利益的影响，评估工作应始终坚持独立的第三者立场。
3.公正性原则
公正性原则要求注册资产评估师公平正直、不偏不倚地对待有关各方，不以牺牲一方利益为条件而使另一方受益。
4.科学性原则
科学性原则是指在资产评估过程中，必须根据评估的特定目的，选择适当的价值类型和方法，制定科学的评估实施方案，使资产评估结果科学合理。
(三)资产评估的操作原则
1.替代原则
替代原则是指当同时存在几种效能相同的资产时，以市场公允价格的资产作为评估值。
2.公开市场原则(公允市价原则)
公开市场原则是指资产评估选取的作价依据和评估结论都可在公开市场存在或成立，在公开市场存在或成立的价格即为公允价格。
六.评估依据
(一)行为依据
1.本公司与委托方订立的资产评估协议书;
2.委托评估的`资产、负债评估申报明细表;
3.本次评估前，福建华兴有限责任会计事务所对福州永升房地产开发有限公司截止2005年5月31日的会计报表进行审计，并出具的闽华兴所(2005)审字B-117号的《审计报告》;
(二)法规依据
1.国家颁布的与资产评估有关的法律法规;
2.《资产评估操作规范意见(试行)》;
3.《资产评估报告具体内容与格式的暂行规定》;
4.行业性的其他有关法律法规。
(三)产权依据
1.企业占有方承诺函;
2.主要设备的购置发票;
3.汽车行驶证;
4.其它有关资料。
(四)取价依据
1.企业提供的有关财务会计资料;
2.企业提供的经营方面资料;
3.收集的市场询价资料;
4.中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001《城镇土地估价规范》;
5.《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部等有关规定; 6.《中华人民共和国土地管理法》及《城镇土地估计规程》;
7.《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展
的若干意见》;
8、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;
9、《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部等有关规定; 10.《计算机市场》;
11.《中国电子商情》;
12.本公司掌握的有关资料以及评估人员实际勘查所获取的资料;
13.其他企业提供的及评估专业人员认为评估所必备的资料。
七.评估方法
根据评估项目的评估目的和资产负债的具体类型，在核实评估基准日数量和账面价值的基础上，选择国家规定的评估方法：
1.货币资金在核实无误的基础上，按核实无误确认后的价值为评估值;
2.各种应收款项的评估(包括应收账款、其他应收款)在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值;
3.存货主要包括公司已建成在售的永升城市花园一、二期的房地产开发产品。经现场勘察核实后，采用市价法确定评估值;
4.长期投资为对福州旭腾房地产开发有限公司的70%的股权投资，及对福州永升物业管理有限公司的51%的股权投资，以被投资单位的评估值乘以股权投资比例确定评估值;
5.设备采用重置成本法评估;
6.各项负债在核实的基础上以核实确认后的账面值作为评估值，适当考虑是否存在不需支付的金额。
八.评估过程
本公司自接受评估项目委托起至提交评估报告的工作过程中，分五个过程进行资产评估，这五个过程依次是接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告。
1.接受委托
(1)在通过了解企业资产状况后，接受委托，与委托方签订资产评估协议书，明确评估目的、范围、对象、基准日，布置并辅导委托方进行待评估资产的申报、清查等工作;
(2)成立评估工作小组。由项目负责人主持评估工作小组讨论会，制定评估实施方案。
2.资产清查
(1)资产占有方对待评估资产及有关债权、债务进行全面清查盘点;
(2)本公司评估专业人员到现场检查核实资产占有单位进行的清查情况，验证所提供的资料;
(3)本公司根据企业填写的资产评估申报表数据与企业账面数进行核对;
(4)收集待评估资产的产权证明、基准日市场价格、信息等资料，
对固定资产进行了现场观测。
3.评定估算
(1)由本公司评估师、工程师在资产占有方配合下，对申报的实物资产进行核实、观测，并作相应工作记录;
(2)根据实物资产和非实物资产的特点及本次评估目的，选用上述拟定的评估方法，运用收集的相关市场信息，进行估算;
(3)各专业组评估人员根据各类资产的初步估算材料，撰写资产评估结果，填写完成各类资产负债清查评估明细表，编制工作底稿。
4.评估汇总
(1)项目负责人对各专业组编制的工作底稿，进行复核验证; (2)项目负责人组织汇总评估结果，汇集资产评估工作底稿。 5.提交报告
(1)由项目负责人拟写评估报告初稿;
(2)公司领导对评估报告进行审核;
(3)经公司领导审核后的评估报告初稿征求委托方意见;
(4)正式出具评估报告。
九.评估结论
本次评估，福州永升房地产开发有限公司申报评估的资产总计为66，125，412.16元，负债总额为45，513，131.58元，净资产为20，612，280.58元;调整后资产总计为66，125，412.16元，负债总额为45，513，131.58元，净资产为20，612，280.58元;经评估后，资产总计评估值为77，144，805.46元，增值11，019，393.30元，负债合计评估值为45，513，131.58元，增值0元，净资产合计评估值为31，631，673.88元，增值11，019，393.30元，增值率53.46%;资产评估结果汇总如下表：
(单位：万元)
评估结论详细情况见评估明细表。
十.特别事项说明：
1.本报告的评估结果是反映评估对象在本评估目的下，根据公开市场原则确定的公允市价，没有考虑资产在评估基准日及评估基准日以后可能或已承担的按揭、抵押、担保事宜以及特殊的交易可能追加或减少付出的价格等对评估值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响;
2.本报告未考虑评估中遵循的持续经营原则发生变化时对评估值的影响;
3.本报告未考虑未来市场环境变化可能对评估值所带来的影响;
4.本报告未考虑因资产转让而产生的有关税收及费用;
5.本公司在评估过程中，接受了部分由福州永升房地产开发有限
公司提供的评估师认为是评估过程中不可缺少的资料，这些资料的真实性、正确性及来源合法性由福州永升房地产开发有限公司负责，评估师均假定这些资料是真实、正确及来源合法，本次评估的结果在一定程度上依赖于这些资料的真实性、正确性及来源合法性;
6.本次评估中评估师未考虑福州永升房地产开发有限公司截至评估基准日可能存在的账外应付款和或有负债等因素对评估值产生的影响;
7.在本次评估前，福建华兴有限责任会计事务所对福州永升房地产开发有限公司截止2005年5月31日的会计报表进行审计并出具了闽华兴所(2005)审字B-117号的《审计报告》，该审计报告是本次评估的重要依据;
8.本报告仅供江苏霞客环保色纺股份有限公司在实现本次评估目的时参考使用，评估机构和评估师不对因评估目的实现与否所产生的影响及限制负责。
十一.评估报告评估基准日后重大事项
1.评估基准日后，有效期限以内资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。当评估方法为重置成本法时，应按照实际发生额进行调整;若资产价格标准发生变化，对资产评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值;
2.本公司评估专业人员评估基准日后因自身所处客观环境及条件的限制，尚未发现其他有影响评估结果重大的事项。
十二.评估报告法律效力
1.本报告是建立在第十点“特别事项说明”的前提条件下成立的;
2.本报告至2OO6年5月31日内有效;
3.本报告的附表、附件均为与资产评估报告书具有同等法律效力;
4.本报告评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用，评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可本公司不得随意向他人提供或公开。
中国注册资产评估师：
法定代表人：王永忠
福建中兴资产评估有限公司
二○○五年六月十六日