资产评估报告
在我们平凡的日常里，我们都不可避免地要接触到报告，不同种类的报告具有不同的用途。相信很多朋友都对写报告感到非常苦恼吧，下面是云范文为大家整理的资产评估报告，欢迎大家分享。
资产评估报告1
一、实习目的
在课本上已经掌握了足够的资产评估的理论知识，我们希望可以在实际案例中来学习和灵活运用，这就是参加此次上海立信资产评估事务所实习的出发点。希望通过为期三个月的学习，在资产评估理论的理解方面更加深入透彻，培养自己基于不同的实际案例选择合适评估方案的能力，同时锻炼自己对于评估过程中出现的突发状况的应变能力，均取得了良好的效果。
二、实习单位——上海立信资产评估事务所基本情况介绍
上海立信资产评估有限公司是应“评估机构专营化”的要求，于1996年7月在原立信会计师事务所资产评估部基础上扩建成立，具有财政部、证监会颁发的从事证券业务资产评估资格的专营机构。公司除拥有证券业从业资格证书（即资产评估A级资质证书）外，还拥有房地产估价一级资质证书，土地评估资质证书，并在业内首家获得ISO9001质量体系认证书和唯一一家获得IQNET国际认证书（全国唯一一家获得该资质的评估机构，报告可被世界39个发达国家承认）
公司拥有从业人员一百余人，其中注册资产评估师52人，注册房地产估价师28人，注册土地估价师9人，注册会计师17人，注册税务师6人，高级职称19人，并拥有各行各业专家组成的评估专家人才库。公司董事长张美灵女士具有高级经济师、教授职称，是中国资产评估协会历届常务理事，担任全国首届资深评估师等重要职务，在行业内享有较高威望和良好声誉。
公司成立以来，为国内外各大、中、小型企事业单位及其个人、外商独资、中外合资合作企业，外国驻华机构等提供包括证券相关业务在内的所有资产评估和咨询业务。近年来，公司的业务范围发展到全国26个省、市、自治区，成功完成了上汽、港务、中石油、中石化、中粮、中船、中铝、强生、锦江等各大集团的改制、上市等各类资产评估项目，同时，还完成了罗氏、通用电气、三菱、索尼、大众汽车、东芝、通用汽车等国际集团的评估项目，并受全国各地高院、中国银行、上海银行、浦东发展银行、华夏银行、花旗银行、厦门国际银行、马来亚银行等委托，完成多项抵质押物评估项目。20xx年，公司业务总量均超过6000万元，位于行业前列。公司执业质量也历次受到财政部、证监会、国资委、
中评协的好评，公司成立至今，从未出现过任何执业事故。
公司积极推动行业建设，率先在业内开发并推广使用资产评估软件、专利评估软件及合同信用评估软件；率先在业内撰写操作性较强的资产评估操作规范、收益法评估、信用评估等多本专著；负责全国评估报告准则、评估工作底稿准则、工作底稿参考格式的编制及参与其他多项准则的讨论和完善工作；受中宣部、市政府、财政部、中评协、市国资委等部门委托，完成数十项评估、咨询类课题的研究，为行业和社会做出了积极的贡献，在业内拥有良好的声誉。
三、实习内容
实习期间按照要求学校和公司的安排主要完成以下实习工作任务：
1.了解立信资产评估事务所机构组成和基本业务；
2.熟悉事务所各种事务的操作流程和行业规范，协助具体指导老师完成各类业务；
3.配合工作人员完成相应项目的资产评估工作，并且负责评估报告部分内容的撰写；
我跟随立信资产评估事务所的**老师进行为期三个月的实习，实习内容报告如下：
四、收获和感想
本次事务所的实习，正好担任了我从学校到社会的过度过程，使我在毕业的前夕，不仅巩固了研究生阶段学习到的理论知识，而且慢慢学会一些工作之中必须具备但是书本上没法获得的东西。
首先，对这个评估项目的流程有了完整和清晰的了解。尽管我们是科班出身的资产评估专业的研究生，但是我们所有学习的知识都是基于书本的理论知识。此次的实习正好给我们一个机会，可以在实际项目过程中了解到整个评估项目流程的阶段和所必须的事情，通过亲身参与三个资产评估的项目，我对资产评估项目流程有了全面的了解，同时通过评估方法的实际使用，使得我对资产评估的理论知识产生了更加深入的了解。
其次，我体会到一个和财务数据打交道的专业人员，最需要的素质是耐心和
仔细。资产评估的工作和一般的工作不同，他工作的精确度直接决定了所评估项目的价值，进而可能会影响一些企业的决定。在三个月的实习工作期间，我印象最深刻的就是这份工作对于耐心和仔细的需求是非常巨大的`。有海量的数据需要处理、筛选和分析，有大量的报表数据需要统计，有上万字的评估报告需要撰写，而其中每一个数字都可能会直接产生经济价值，所以我们一刻都不敢大意。而这三个月的实习工作，对我的耐心和细心都是极大的磨练，可以说使我初步具备了一个财务相关人员的基本素质。现在我在中信银行实习并且不久之后也会加入中信银行，而银行对于账目数据的要求近乎苛求，我深信在立信培养的耐心和仔细对我的职业生涯会有巨大的帮助。
最后，我学会了在团队中如何与人相处并且扮演好自己的角色。我们知道，资产评估项目庞大复杂，同时涉及到方方面面的内容和知识，一般不是由一个人可以胜任的。在实习过程中，我参与了几个评估项目，每一个人都需要各个方面专长老师的参与。在和他们的共事中，我明白了作为一个职场新人在团队中应该扮演怎么样的角色，如何最大程度的发挥自己的作用。虽然我以后可能不会从事资产评估相关的方法，但是我相信这段时间培养的这种良好的团队协作精神可以使我快速的融入任何一个公司。
当然，在实习过程中也存在一些不足：1、对理论知识掌握的不透彻。张美灵董事长对我们这些研究生实习生是寄予厚望的，希望我们在做好一些实际项目的同时，对于整个评估理论框架的完善提出自己的想法做出自己的努力。但是很惭愧，在实际过程中发觉自己对理论知识理解比较肤浅，对评估过程中遇到的问题不知道如何应对；2.由于整个实习过程相对较短，主要重心放在和老师出去做实际的评估业务，没有办法对公司的方方面面进行熟悉，同时参与的评估项目种类相对比较单一，对其他一些种类评估项目的概念都比较模糊；3.由于资历和经验有限，在实际评估过程中往往扮演的是一个给老师帮帮小忙、打打小手的工作，对于具体的评估活动参与较少，对于评估报告的撰写方面缺少必须的锻炼。
对于以上问题，我会在走上工作岗位之后通过自己的努力弥补和改变，而这次三个月的实习确实让我受益匪浅，作为马上要进入社会的过度阶段，我相信经过这次实习之后，我的职业生涯会更加顺利。
资产评估报告2
一、绪言
贵阳威峰评估事务所接受贵阳市万柏林区财专的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对财专校园内的小树林进行了鉴定评估。本机构鉴定评估人员按照必要的程序，对委托鉴定评估园林进行了实地查勘与市场调查，并对其在20xx年10月31日所表现的市场价值作出了公允反映。现将车辆评估情况及鉴定评估结果报告如下：
二、受托方与园林所有方简介
（一）受托方：贵阳xxxxxxx有限责任公司
受托方联系人 张经理
联系电话：XXXXXXXXXX
（二）园林所有方：山西省财政税务专科学校
三、评估目的
根据委托方的要求，本项目评估目的：所有权转让
四、评估对象
财专南校区东南角小树林，包括所有乔木和灌木。受西风环流的控制及较高的太阳辐射的影响，气候干燥，降雨偏少，昼夜温差大，冬季干冷漫长，夏季湿热多雨，春季升温急剧，秋季降温迅速，春秋两季短暂多风，干湿季节分明，表现出较强的大陆性气候特点。年日照总时数为2360小时～2796小时。年平均降水量为420毫米～457毫米。
五、鉴定评估基准日
鉴定评估基准日20xx年10月31日。
六、评估原则
严格遵循“客观性、独立性、公正性、科学性”原则。
七、评估依据
（一）行为依据
旧机动车评估委托书第2号。
（二）法律、法规依据
1.《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）；
2．原国家国有资产管理局《关于印发〈国有资产评估管理办法施行细则〉的通知》（国资办发[1992]36号）；
3．原国家国有资产管理局《关于转发〈资产评估操作规范意见（试行）〉的通知》（国资办发[1996]23号）；
4. 林业部颁布的《森林资源资产评估技术：觇范(试行)》；
5.林业主管部门的资产评估立项批文；
6.待评估森林资源资产的山林权属证、图、基本图、小班调查记录等森林资源资料；
7.评估中收集到的森林采伐、木材销售、造林营林以及抚育管护等有关的经济技术指标；
8．其他相关的法律、法规等。
（三）评定及取价依据
价目表;市场上现有的园林价目表
其 他 资 料：市场取价资料包括银行利率，通货膨胀系数，取价系数等；根据实际情况所取得的各种林木的参数。
八、评估方法
依据《森林资源资产评估技术规范(试行)》的.有关要求，结合拟转让林木资产属于成熟林的实际情况，采用市场法对评估对象进行评估。
九、评估过程
(一)接受委托，拟定评估方案
20xx年10月25日星期二，与委托方签定了评估业务约定书，明确了评估目的、评估对象及范围和评估基准日。针对本项目的特点，为了保证质量、统一评估方法和参数，在听取了各方面的意见，并结合委估资产的特点，制定了评估方案。
(二)清查核实
清查时间为20xx年10月31日-11月1日。在委托方对评估对象先关资料如实申报并进行全面自查的基础上，评估人员对其重点核实。
(五)评定估算
评定估算时间为20xx年11月2日。评估人员在现场依据本项目特点制定的操作方案，结合委托方林木的具体情况，明确相关参数和价格标准，开始评定估算工作。
(六)提交报告
在经过上诉一系列工作后，全面汇总评估结果、进行评估结论分析、修改和完善评估说明与评估报告书。在报告提交委托方前，由公司负责人对报告进行了最终复核。11月5日将报告提交委托方。
十、评估假设
本报告系在以下评估假设条件下制作完成的：假设国家对该行业的政策环境保持不变；
十一、评估结论
林木评估价格元：43580元，金额大写： 十二、特别事项说明（略） 十三、评估报告法律效力
（一）本项评估结论有效期为90天，自评估基准日至20xx年1月 31日止；
（二）当评估目的在有效期内实现时，本评估结果可以作为作价参考依据。超过90天，需重新评估。另外在评估有效期内若被评估车辆的市场价格或因交通事故等原因导致车辆的价值发生变化，对车辆评估结果产生明显影响时，委托方也需重新委托评估机构重新评估；
（三）鉴定评估报告书的使用权归委托方所有，其评估结论仅供委托方为本项目评估目的使用和送交旧机动车鉴定评估主管机关审查使用，不适用于其他目的；因使用本报告书不当而产生的任何后果与签署本报告书的鉴定估价师无关；未经委托方许可，本鉴定评估机构承诺不将本报告书的内容向他人提供或公开。
备注：本报告书和作业表一式二份，评估机构一份，委托方一份
资产评估报告3
我所接受委托，遵照中华人民共和国有关资产评估的政策、法规，本着客观、公正、实事求是的原则，按照业务委托书设立的条件，对委托评估的资产现值进行评估。现将评估结果报告如下：
一、评估目的
根据委托书所定，本次评估目的是为确定 电子技术有限公司设立时投资者、 投入的实物资产的现行价值。
二、评估对象
根据评估目的，本次资产评估的对象为打印机45台（详见评估明细表），根据 先生与 先生的协议，其中属于 先生的为 万元，其余的属于 先生。
三、评估基准日
年 月 日。
四、评估原则
我们根据中华人民共和国的有关规定，遵循真实性、公证性、科学性、独立性、替代性和可行性原则，对评估对象进行评定估算。
五、评估依据
1、业务委托书；
2、国务院颁发的《国有资产评估管理办法》和国家国有资产管理局颁发的《国有资产评估管理办法施行细则》；
3、委托人提供的'有关原始发票和资产清单；
4、有关资产的现行市场价格资料；
5、其他有关资料。
六、评估方法与计价标准
根据委估资产的特点，确定采用重置成本法进行评估。
计价标准采用评估基准日的价格标准。
七、评估结果
根据上述评估方法与计价标准评估后，我们认为委托评估的资产于评估基准日（ 年 月 日）的现行价值为人民币 元。
附件：
1、资产评估明细表
2、有关原始发票复印件
3、资产评估资格证书
机构负责人：（签字）
项目负责人：（签字）
会计师事务所：（章）
年 月 日
资产评估报告4
一、评估范围
xx印刷厂部分设备资产
二、设备概况
1.基本情况
xx印刷厂位于xx省。
2.设备概况
xx印刷厂的设备：联想电脑、方箱机(二手20xx年出厂)、烤板机、手动液压装卸叉车各一台，胶印机、柴油发电机组两台，手机一部也盘亏，汽车别克SGM7160SLx、长安面包车SC6330各一辆。
三、评估目的和评估基准日
本次评估为该企业设备转让提供作价依据评估基准日为：20xx年5月31日
四、设备的清查核实
1.清查核实的内容
该印刷厂要转让的所有设备和车辆。
2.机器设备的'分布情况设备均位于厂区内。
3.资产清查的过程与方法
⑴本次机器设备清查分三个阶段。
第一阶段，对机器设备评估明细表进行帐帐相符核查；
第二阶段，进行现场清查盘点工作；
第三阶段，编写机器设备清查核实情况说明。
⑵现场清查盘点工作期间，评估人员对照资产评估申报明细表，在现场对设备进行了实地勘察，对主要设备的运行情况、功能、外观、使用及维修保养情况做了详细了解；查阅了有关的经济技术文件及原始购货凭证并做了记录或复印，为下一步评估工作做准备。
4.资产清查结论
该公司的主要设备由于投产使用时间较长，其目前技术状态一般。有部分设备都已达到使用年限。
五、评估过程
1.按照评估操作规范的规定，填写了《固定资产——机器设备清查评估明细表》、《固定资产——电子设备清查评估明细表》、《固定资产——车辆清查评估明细表》，并做到帐、表、物相符，且不重、不漏。
2.制定评估工作方案和工作计划。
3.提请公司准备设备评估所需的技术、经济资料。
4.对机器设备进行现场清查核实:评估人员到现场核实产权依据，对设备基本性能、状况和工作环境进行整体评价，询问有关工程技术人员，并由双方做出现场核查记录，为确定成新率提供直接依据。
5.分析有关技术、经济资料，结合设备具体情况，进行评估计算。
6.复核和验证有关评估值。
7.撰写评估说明。
六、评估依据
1.本次评估的法规依据主要有:
⑴国务院《国有资产评估管理办法》1991.11
⑵原国家国资局《国有资产评估管理办法实施细则》1992.7，《资产评估操作规范意见(执行)》1996.5
⑶财政部《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》1999.3，《资产评估报告基本内容与格式的补充规定》1999.6
⑷国家经贸委等六部委《汽车报废标准》1997.7，国家经贸委等四部委《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》20xx.12
2.本次评估的计价依据主要有:
(1)国家机械工业局、机电产品价格中心编《20xx年机电产品报价手册》；
(2)评估基准日当月《全国汽车报价及评估》、《电子市场》；
(3)《资产评估常用数据与参数手册》(北京科学技术出版社)；
(4)向生产厂家及经销商询价；
(5)国家有关资产评估的法规资料。
资产评估报告5
某某单位：
我们接受贵方委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立 、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对某某委估资产的公开市场价值进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在 评估基准日 所表现的市场价值做出了公允的`反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、产权持有者及委托方以外的其他评估报告使用者
委托方名称：某某某
产权持有者: 某某某
注册地址：某某
注册资本：20万元
经济性质：事业单位
法定代表人：某某某
经营范围：宣传与贯彻执行森林、湿地和野生动植物资源保护等法律、法规和各项林业方针政策;协助乡镇人民政府制定林业发展规划和年度计划、组织和指导农村集体、个人开展林业生产经营活动;配合林业行政主管部门开展资源调查、造林检查验收、林业统计和森林资源档案管理工作，掌握辖区内森林资源消长和野生动植物资源变化情况;协助林业行政主管部门管理林木采伐工作，配合做好林木采伐的伐区调查设计，并参与监督伐区作业和伐区验收工作;配合林业行政主管部门和乡镇人民政府做好森林防火、森林病虫害防治工作;依法保护、管理森林、湿地和野生动植资源发现辖区有破坏森林资源的行为应及时报告县林业行政主管部门并协助有关部门处理森林、林木和林地所有权或者使用权争议、查处破坏森林、湿地和野生动植物资源案件;协助林业行政主管部门管理辖区内的乡村林场、个体林场;配合乡镇人民政府建立健全乡村护林网络，负责乡村护林队伍的管理;推广林业科学技术，开展林业技术培训、技术咨询和技术服务等林业社会化服务，为林农提供产前、产中、产后服务;根据国家有关规定代收和协助管理各项林业行政性收费等;承担县级林业行政主管部门及林业工作总站委托的其它工作。
委托方以外的其他评估报告使用者：为委托方主管部门及其他与本次评估目的有关各方。
二、评估目的
确定委估资产于评估基准日公开市场价值,为委托方拟处置委估资产价值提供参考依据。
三、评估对象和范围
本次评估的对象和范围为某某某拥有的实物资产，仅包括房屋建筑物，不包括估价对象所占用的集体土地使用权。
四、价值类型及其定义
根据本次评估目的，本次评估价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日是20xx年3月8日。
该基准日能良好地反映资产状况，符合本次评估目的。经与委托方协商，确定该日期为评估基准日。
评估中所采用的价格标准是评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
(一)法律及法规依据
1.《中华人民共和国公司法》(20xx年中华人民共和国主席令第42号);
2.《国有资产评估管理办法》(1991年国务院第91号令);
3.《企业国有资产评估管理暂行办法》20xx年国务院国资委第12号令;
4.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资发产权[20xx]274号);
5.《关于转发〈资产评估操作规范意见(试行)〉的通知》(国资办发[1996]23号)
资产评估报告6
（一）资产评估报告基本制度的产生与发展
1、1991年国务院以91号令颁布的《国有资产评估管理办法》
2、1999年财政部颁发的关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知，对原有的资产评估报告有关制度做了进一步修改完善，使资产评估报告制度不仅适用于国有资产评估，也同样适用于非国有资产的评估。
3、2001年12月31日《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》对资产评估项目管理方式进行了重大改革，取消对国有资产评估项目的立项确认审批制度，实行核准制和备案制，并加强对资产评估活动的监管。
4、2005年国家国资委发布《企业国有资产评估管理暂行办法》。
5、2007年发布的'《资产评估准则—评估报告》是根据要素和内容对评估报告进行规范的重要评估准则。
6、2007年10月，财政部发布了《金融企业国有资产评估监督管理暂行办法》，并定于2009年7月1日起实施。
（二）资产评估报告书的基本内容
国有资产评估报告主要包括企业国有资产评估报告、金融企业国有资产评估报告、文化企业国有资产评估报告、行政事业单位国有资产评估报告等，以下介绍企业国有资产评估报告基本制度。
根据《资产评估准则—评估报告》，2008年11月28日，中国资产评估协会发布了《企业国有资产评估报告指南》，并定于2009年7月1日起实施。《企业国有资产评估报告指南》要求注册资产评估师根据企业国有资产评估管理的有关规定执行资产评估业务，编制和出具企业国有资产评估报告，应当遵守该指南。金融企业【2010年颁布《金融国有资产评估报告指南》】和行政事业单位国有资产评估报告另行规范。从07年12月31日实施《以财务报告为目的的评估指南》中第六章是“披露要求”。
《企业国有资产评估报告指南》所指企业国有资产评估报告，由标题、文号、声明、摘要、正文、附件、评估明细表和评估说明构成。其中评估报告正文应当包括：
（1）绪言；（比《资产评估准则—评估报告》多出的一条）
（2）委托方、被评估单位（或者产权持有单位）和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况；
（3）评估目的；
（4）评估对象和评估范围；
（5）价值类型及其定义；
（6）评估基准日；
（7）评估依据；
（8）评估方法；
（9）评估程序实施过程和情况；
（10）评估假设；
（11）评估结论；
（12）特别事项说明；
（13）评估报告使用限制说明；
（14）评估报告日；
（15）签字盖章。
资产评估报告7
中化国际控股有限公司：
中化国际建设集团股份有限公司：
某某资产评估(武汉)有限公司接受泛海控股有限公司(以下简称“中化控股”)及中化国际建设集团股份有限公司的共同委托，依据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对中化国际控股的投资性房地产于评估基准日20xx年5月31日的市场价值进行了评估工作。本公司评估人员按照法定的评估程序，对委托评估所涉及的中化国际控股有限公司的投资性房地产实施了实地查勘、市场调查，对该房地产所处宏观、微观环境、历史经营状况及未来发展前景进行了分析、论证，采用收益法对中化国际控股有限公司的投资性房地产在20xx年5月31日的市场价值作出了公允反映，现将评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、被评估企业和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
(一)委托方及被评估单位：中化国际控股有限公司
1、注册地址：北京市朝阳区工人体育场西路18号光彩国际公寓1号楼底商3C
2、法定代表人：卢志强
3、注册资本：人民币21000万元整
4、实收资本：人民币21000万元整
5、公司类型：有限责任公司(自然人投资或控股)
6、经营范围：许可经营项目：(无)。一般经营项目：实业投资、资产管理;经济技术管理咨询;出租位于北京市朝阳区工体西南角光彩国际公寓的办公用房;
7、截止20xx年5月31日，公司注册资本为人民币21000万元。
目前企业股权构成如下(单位：人民币万元)
股东名称 投资金额 投资比例
卢志强 16200 77.14%
黄琼姿 2400 11.43%
卢晓云 2400 11.43%
合计 21000 100%
委托方二：中化国际建设集团股份有限公司
中化国际建设集团股份有限公司由中化国际控股集团股份有限公司和北京市小梅沙实业股份有限公司于1994 年7 月出资组建，现股权情况为：
投资者名称 投入资本(万元) 投资比例
中化国际控股集团股份有限公司 440919.913554 96.75%
北京市小梅沙实业股份有限公司 14811.263246 3.25%
合 计 455731.1768 100%
1、注册地址：北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心C座22层
2、法定代表人：卢志强
3、注册资本：455731.1768万元
4、实收资本：455731.1768万元
5、公司类型：其他股份有限公司(上市)
6、经营范围：许可经营项目：无。一般经营项目：承办国内外投资开发项目;经营房地产业务及物业管理;投资兴办实业(具体项目另行申报);资产管理;建筑设备、建筑装饰材料的购销;自有物业租赁;企业管理咨询
7、中化国际建设集团股份有限公司于1994年在深圳证券交易所挂牌上市，股票代码000046。截至20xx年末，公司总资产为234.37亿元，总股本为4,557,311,768股。中化国际建设集投资规划、开发建设、商业管理及物业服务等于一体，具备大体量、多业态综合开发能力，产品覆盖普通住宅、商务公寓、酒店、写字楼及大型城市综合体等多种业态。对品质不懈追求、对细节力求精致、对服务专业用心，中化国际建设始终如一，致力于为客户提升价值。中化国际建设目前拥有17家控股子公司，开发的项目分布于北京、深圳、武汉、上海、杭州、青岛等中心城市，知名项目包括北京中化国际居住区、光彩国际公寓、深圳中化国际拉菲花园、武汉中央商务区项目、杭州中化国际中心、青岛中化国际名人广场等众多建筑精品
(三)投资性房地产
(1)投资性房地产的分类
投资性房地产包括已出租的土地使用权;持有并准备增值后转让的土地使用权;已出租的建筑物。
(2)投资性房地产的计价
投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出;自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，外购或自行建造的投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量。不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
(3)投资性房地产的转换和处置
投资性房地产的用途改变为自用时，则自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产，以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
深圳市万泽房地产开发有限公司近二年及基准日当年资产负债情况
见下表：
(四)其他评估报告使用者
资产评估管理机构、国有资产监督管理部门及其他相关部门。
二、评估目的
本次资产评估受中化国际控股有限公司及中化国际建设集团股份有限公司的共同委托，中化国际控股有限公司拟转让其所持有的北京光彩置业有限公司35%出资权及相应权益所涉及的光彩国际公寓房地产提供公允价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为房地产。
评估范围：纳入评估范围的光彩国际公寓的房地产总面积7405.99平方米，房产用途为商业。其产权证权利人为北京光彩置业有限公司。北京光彩置业有限公司为中外合作企业，现有三家出资方，分别是中化国际建设集团股份有限公司、中化国际控股有限公司、美国泛海有限公司。根据光彩置业的出资各方签订的合作合同及补充协议，确认应分配给中化国际有限公司位于北京光彩国际公寓的7405.99平方米商铺，但此部分房地产一直未单独办理房产证。目前商业部分房产在对外出租，出租面积为5665.98平方米，未出租面积为1740.01平方米。
以上委估对象用地性质均为出让，评估范围包含房地产分摊的土地使用权价值。
评估范围为委托方提供清单所列示的评估基准日的资产，从而确定其基准日止的价值。本次评估的范围以企业提供的清单为准。
纳入评估范围的资产与委托评估确定的资产范围一致。
四、价值类型及其定义
评估人员经与委托方充分沟通后，根据本评估项目的评估目的等相关条件选取确定本次评估价值类型为“市场价值”，本报告书所称“市场价值”是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的而提出的价值估算成果，不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。
五、评估基准日
本项目评估基准日为：20xx 年 5 月 31 日。
1、本评估基准日是在保证与会计报表的日期相吻合，并尽可能与评估目的实现日接近的前提下，经与委托方协商一致确定的。
2、本评估基准日是为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的时效性，经与委托方协商一致确定的。
本次评估所采用的价格均为评估基准日的价格标准，如评估基准日变动，将会对评估结果产生影响。
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、准则依据、权属依据和取价依据为：
一)行为依据
1、双方购买协议
2、中化国际控股有限公司、中化国际建设集团股份有限公司与我公司签订的资产评估业务约定书
二)法律依据
1、原国家国有资产管理局国资办发[1992]36 号《国有资产评估管理办法实施细则》;
2、国办发[20xx]102 号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》;
3、国务院国有资产监督管理委员会、财政部第 3 号令《企业国有产权转让管理暂行办法》;
4、国务院国有资产监督管理委员会第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》;
5、国资委产权[20xx]274 号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》。
三)准则依据
1、中国注册会计师协会关于印发会协[20xx]18 号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》的通知;
2、财企[20xx]20 号《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则—基本准则》;
3、《资产评估准则——评估报告》(中评协[20xx]189 号);
4、《资产评估准则——评估程序》(中评协[20xx]189 号);
5、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[20xx]18 号);
6、《资产评估价值类型指导意见》(中评协[20xx]189 号);
7、《资产评估准则——不动产》(中评协[20xx]189 号);
四)权属依据
1、被评估单位的营业执照等;
2、主要购置合同、发票，以及有关协议、合同书、建筑施工预决算书等财务资料。
五)取价依据
1、公司提供的 20xx 年-20xx 年资产负债表、利润表等财务会计资料，历史与现行资产价格资料、历史用户统计资料，未来发展规划及盈利预测方面的资料;
3、北京科技出版社《资产评估常用数据参数手册》;
4、网上公示的现行写字楼、商铺等出租信息资料;
5、委托方提供的历史的与现行的房屋租金价格资料;
6、重要的付款凭证及发票;
7、房屋出租行业分析资料;
8、wind 资讯金融终端;
9、中化国际控股有限公司 20xx 年-20xx 年的财务会计资料;
10、资产现状现场调查;
11、公司有关管理层和基层工作人员对公司发展前途、市场前景预测、企业销售、成本、投资、管理等意见;
12、有关政策、法律、法规、合同、协议、文件等。
六)参考资料及其他依据
1、委托方及产权持有者申报的《资产评估申报明细表》;
2、委托方及产权持有者提供的关于进行资产评估有关事项的说明;
3、会计凭证、会计报表及其他会计资料;
4、评估师现场勘查和市场调查取得的其他评估相关资料。
七、评估方法
《资产评估准则—基本准则》、《资产评估准则——不动产》和有关评估准则规定的基本评估方法包括市场法、收益法和成本法(资产基础法)。我们根据本次评估的评估目的、评估对象、评估资料收集情况等相关条件，选取适当的方法进行评估。
(一)评估方法的选取
1.本次评估的技术思路
评估人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘后，本次评估对象是商业性房地产，主要用途为对外出租经营并产生收益，而目前房地产市场上的同类型、同一区域的类似商业性房产的`交易案例不多，不宜采用市场法进行评估。所以选取收益法作为本次评估的基本方法。
2.评估方法
收益法
由于评估对象为经营性房地产，采用收益法首先确定评估项目的年总收益，扣除年经营费用，计算出年纯收益，通过适当的资本化率进一步求取房地产总价格，得出委估对象房地产现值，其计算的结果比较客观。收益法的本质是以房地产的预期收益为导向求取评估对象的价值。
一般公式:收益法=(未来年租金-应缴纳的税费)/(折现率-增长率)
式中：
P ——评估值;
i ——年序号;
r ——房地产的资本化率
Ri——未来第i年的预期收益;
A——年金
n ——收益年期
t ——收益年期
房地产未来某年的净收益和房地产的还原利率可能都是变化的，可以将上述公式调整以后进行套用。在净收益的确定上，我们遵循基本公式：净收益=年总收益-年总费用，然后根据企业提供的情况，结合市场调查，确定各项数据。
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托方的资产评估约定函所约定的事项，某某国际资产评估(武汉)有限公司业已实施了对委托方提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，按被评估企业提交的资产清单，对相关资产进行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以财务分析和预测等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过程如下：
1、接受委托及准备阶段
(1)某某国际资产评估(武汉)有限公司于 20xx 年 5 月接受委托方的委托，从事本资产评估项目。在接受委托后，某某国际资产评估(武汉)有限公司即与委托方就本次评估目的、评估范围、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论。
(2)根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设计主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等，对委托方参与资产评估配合人员进行业务培训，填写资产评估清查表和各类调查表。
(3)评估方案的设计
依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。
(4)评估资料的准备
(5)收集和整理评估对象市场交易价格信息、评估对象产权证明文件、收益成本的资料等。
该阶段工作时间为 20xx 年 6 月 11 日-6 月 13 日。
2、现场清查阶段
(1)评估对象真实性和合法性的查证
根据委托方及被评估企业提供的评估申报明细，评估人员针对实物资产进行查证，收集了相关资产权属及其他资料，对其真实性及权属进行了核实，以确认资产的真实准确。
(2)资产实际使用状态的调查及市场前景等情况的调查
资产实际状态主要为调查房屋建筑物实体状况。在资产占有单位管理人员的配合下现场实地查勘房屋建筑物的位置、成新度和使用状况。在调查的基础上完善重要调查表。
(3)企业收入、成本等生产经营情况的调查
收集相关单位以前年度财务资料，对涉及房产的各损益项目进行测算分析;通过访谈等方式调查各项业务的现实运行情况及其收入、成本、费用的构成情况及未来发展趋势，收集分析被评估企业提供的技术资料和用户资料，通过收集相关信息，对被评估企业各项业务的市场环境、未来所面临的竞争、发展趋势等进行分析和预测。为编制房产收益预测作准备。
该阶段的工作时间为 20xx 年 6 月 11 日-6 月 13 日。
3、评定估算及综合处理阶段
(1)评估结果的确定
依据某某国际资产评估(武汉)有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及通过必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的评估结果。
(2)评估结果的分析和评估报告的撰写
按照某某国际资产评估(武汉)有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告书。评估结果及相关资产评估报告按某某国际资产评估(武汉)有限公司规定程序进行三级复核，经签字注册资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报告。
(3)工作底稿的整理归档
九、评估假设
市场法假设
1、交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3、持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
收益法假设
本次评估的未来收益预测是根据资产占有单位目前房地产经营情况及各项经济指标，并考虑了房地产市场今后的发展情况，遵循了国家现行法律、法规和相关制度的有关规定，本着求实、稳健的原则编制的。房地产收益的预测是建立在下列条件下的：
1、被评估单位以合法、有偿方式取得房地产产权，并支付有关税费。
2、评估对象得到最有效利用，并产生相应的房地产收益。
3、任何有关评估对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
4、泛海控股将依法持续性经营，并在经营范围、方式和决策程序上与现时大方向保持一致;
5、有关金融信贷利率、赋税基准及税率、外汇汇率及市场行情在正常或政府既定的范围内变化;
6、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对中化国际控股生产经营活动重大不利影响。
7、不考虑通货膨胀的影响。
本次评估过程中，评估人员根据资产评估的要求，部分使用的是现行的政策条款，部分是评估人员在评估时常用的行业惯例、统计参数或通用行业参数，并认定这些前提条件在评估基准日成立，当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同评估结果的责任。
十、评估结论
资产评估结果汇总表 单位：人民币万元
项目 账面净额 调整后账面净值 评估值 增减额 增减率%
A B C D=C-B E=D/B
流动资产 28,619.58 28,619.58 38,230.73 9,611.15 33.58
长期投资 796.22 796.22 789.58 -6.64 -0.83
固定资产 6.29 6.29 5.49 -0.80 -12.72
其中：在建工程
建 筑 物
设 备 6.29 6.29 5.49 -0.80 -12.72
无形资产
其中：土地使用权
其他资产
资产总计 23,766.66 23,766.66 28,216.82 4，450.16 19
流动负债 17,200.08 17,200.08 17,200.08
长期负债
负债总计 17,200.08 17,200.08 17,200.08
净 资 产 6，566.58 6，566.58 15,825.72 9259.14 141.01
采用收益法和市场法评估后，得出如下评估结论：纳入评估范围的资产账面总额 23，766.66 万元，评估价值 28，216.82 万元，增值 4，450.16 万元，增值率 19%。上述增值的原因是：自北京光彩国际公寓项目竣工以来，国内经济持续增长，房地产市场发展很快，特别是一线城市，土地、房产价格普遍上涨。处于城市中心地段的物业，增值幅度更为明显。北京光彩国际公寓项目地处北京东二环一侧黄金地段，地理位置优越，周边商业氛围浓厚，加之物业建筑品质良好，故近几年来该物业一直处于升值状态。
十一、特别事项的说明
以下事项可能对评估结论产生影响，敬请评估报告使用者予以重点关注。
1、本次参评的商业房产共 7405.99 平方米，产权证权利人为北京光彩置业有限公司。北京光彩置业有限公司为中外合作企业，现有三家出资方，分别是中化国际建设集团股份有限公司、中化国际控股有限公司、美国泛海国际有限公司。根据光彩置业的出资各方签订的合作合同及补充协议，确认应分配给中化国际控股有限公司位于北京光彩国际公寓的 7405.99 平方米商铺，但此部分房地产一直未单独办理房产证。
2、本报告提出的评估结果是在委托方及被评估企业提供必要的资料基础上形成的，我们对委托方和被评估企业提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验，并有责任对查验的情况予以披露。但本评估报告假定被评估企业提供的所有资料客观、真实、准确、合法。因资料不真实而造成评估结果误差，本公司不承担任何责任。
3、本评估结果是对 20xx 年 5 月 31 日这一评估基准日委估资产价值的客观公允反映，本公司对这一基准日以后的委估资产价值发生的重大变化不负任何责任。发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。
在评估基准日期后，且评估结果有效期内，若资产数量、价格标准发生变化并对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值;若资产价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。
4、本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的评估对象的市场价值，未考虑已经办理的或正在办理的抵押、担保等可能造成的影响，未对资产评估增值做任何纳税准备，也未考虑可能存在的抵押、担保、或有负债、未决诉讼或任何其他可能存在的诉讼所可能产生的任何影响，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
5、本次评估结果基于本报告所陈述的有关假设基础之上，此等数据将会受多种市场因素影响而变化。我们对市场变化的情况不承担发表意见的责任，同时我们也没有义务为了反映报告日后的事项而进行任何修改。当前述条件以及评估中遵循的各种原则发生变化时，评估结果一般会失效。
6、本次收益法评估过程中，对房屋租赁收入及其他指标的确定，是在目前被评估企业经营状况的基础上，并结合公司的发展规划、市场情况综合预测得出的，如若被评估企业的经营状况发生较大变化，导致与公司未来发展规划及相应盈利预测出现较大差异时，将对本报告收益法结果产生较大影响。
7、本报告含有若干备查文件，备查文件系构成报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。
十二、评估报告的使用限制说明
1、本报告仅供委托方用于评估目的对应的经济行为和送交资产评估行政主管部门审查使用;评估报告书的使用权归委托方所有。
2、本报告只能由评估报告书载明的评估报告使用者使用。
3、未经我公司同意委托方不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开媒体上，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。对不当使用评估结果于其他经济行为而形成的结果，本公司不承担任何法律责任。
4、根据国家的有关规定，本项目评估结论的有效期限为 1 年，自评估基准日20xx 年 5 月 31 日起，至 20xx 年 4 月 30 日止。
十三、评估报告日
本报告提交日期为 20xx 年 6月 16 日。
某某国际资产评估(武汉)有限公司
二〇一三年六月十六日
评估机构法定代表人：
中国注册资产评估师：
中国注册资产评估师：
资产评估报告附件
1、评估的经济行为文件
2、委托方与被评估企业的法人营业执照复印件
3、评估对象涉及的主要权属证明资料
4、委托方及被评估企业承诺函
5、评估机构及签字注册资产评估师承诺函
6、评估机构及签字注册资产评估师资质资格证明文件
7、其他附件。
资产评估报告8
委托方：贵州茅台股份有限公司
资产占有方：贵州茅台股份有限公司
被评单位：贵州茅台股份有限公司
评估目的：
贵州茅台股份有限公司发行人民币普通股。为此需对此目的及贵州茅台股份有限公司的资产和负债进行评估，为贵州茅台有限公司招股工作提供价值参考依据。
评估基准日：xxx
评估范围及评估对象：xxx
包括流动资产及负债等。资产评估申报表列示的本公司总资产为74，123.96万元，负债为51，886.77万元，净资产为22，237.19万元。 评估方法：采用单项资产加和法。
评估结论：
以下摘评估报告：
资产评估申报表列示的总资产评估值为76，809.49万元，负债评估值为51，978.86万元，净资产评估值为24，830.63万元。
评估机构：xxx
伐定代表人：xxx
总评估师：xxx
报告出具日期：xxx
项目名称：贵州茅台股份有限公司招股项目。
一、绪言
本会计事务所接受贵州茅台股份有限公司委托，根据国家有关资产评估的'规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对为评估目的而涉及的全部资产及负债进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估资产在评估基准日所表现的市场价值作出了公允的反映。现将资产评估情况和评估结果报告如下：
二、委托方和资产占有方概况
（一）委托方简介
委托方：贵州茅台股份有限公司。
注册地址： xxxx
法定代表人：xxxx
注册资本：成立时注册资本为人民币xxxx万元
企业类型：有限责任公司
经营范围：xxxx
（二）资产占有方简介
贵州茅台份有限公司
三、评估目的
为配合贵州茅台股份有限公司发行人民币普通股，本次评估即为该经济行为所涉及的贵州茅台股份有限公司资产在评估基准日的价值提供参考依据。
四、评估范围及对象
包括流动资产及负债等。资产评估申报表列示的本公司总资产为74，123.96万元，负债为51，886.77万元，净资产为22，237.19万元。
五、评估基准日
xxxx
六、评估原则
资产评估报告9
资产评估报告书的效力
资产评估报告书有以下几方面的效力：
1)对委托评估的资产提供价值意见。
2)资产评估报告书是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方，受托方及有关方面责任的依据。
3)对资产评估报告书进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。
4)资产评估报告书是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。资产评估报告不仅是资产评估机构完成评估工作的总结，也是国有资产管理部门验证、确认资产评估过程和评估结果的重要依据，是公众投资者得以了解公司情况的重要途径。
因此，资产评估机构必须依照客观、公正、实事求是的原则撰写资产评估报告，如实反映评估工作的情况，调查取证的资料要真实可靠，不得提供伪证。资产评估报告书必须由资产评估机构独立撰写，不受资产评估委托方或其主管单位、政府部门或其他经济行为当事人的干预。
国际上对资产评估报告有不同的分类，如美国专业评估执业统一准则将评估报告分为完整型评估报告、简明型评估报告、限制型评估报告、评估复核。而我国由于尚未健全资产评估准则体系，因此对资产评估报告种类还缺乏系统研究。
资产评估报告书的重要性
企业财务管理的目标是企业价值最大化，企业的各项经营决策是否可行，必须看这一决策是否有利于增加企业价值。企业价值评估可以用于投资分析、战略分析和以价值为基础的管理；可以帮助经理人员更好地了解公司的优势和劣势。
我国现阶段会计指标体系不能有效地衡量企业创造价值的能力，会计指标基础上的财务业绩并不等于公司的实际价值。企业通过账面价值的核算，常常无法对其自身经过长期开发研究、日积月累的宝贵财富——无形资产的价值进行确认。无形资产涵盖了技术、管理、企业、人才等，像曾经只是家庭作坊的泰山体育产业集团2008年200多种产品入选北京奥运会，成为奥运史是最大的供应商；浙江罗蒙集团以商标权质押，成功贷款7.8亿元。这些都不是能够在会计信息上很好的.反应的企业价值。我们知道，人力资本是今后企业发展的关键，企业价值评估帮助企业对这些现阶段会计信息无法反应的信息予以关注，并进行正确的处理，提高企业价值的准确性。企业从财务方面研究人力资本问题，能为企业财务管理管理实践提供全面指导。
重视以企业价值最大化管理为核心的财务管理，能使企业理财人员通过对企业价值的评估，了解企业的真实价值，做出科学的投资与融资决策，不断提高企业价值，增加所有者财富。
资产评估报告10
一、基本准则
1、《资产评估准则—基本准则》（财企[2004]20号）
2、《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企[2004]20号）
二、具体准则
1、《资产评估准则—利用专家工作》(中评协[2012]244号)
2、《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协〔2012〕248 号）
3、《资产评估准则——森林资源资产》（中评协〔2012〕245 号）
4、《资产评估准则——企业价值》（中评协[2011]227号）
5、《资产评估准则——评估报告》(中评协[2011]230号)
6、《资产评估准则——业务约定书》(中评协[2011]230号)
7、《资产评估准则——珠宝首饰》（中评协[2009]211号）
8、《资产评估准则——无形资产》（中评协[2008]217号）
9、《资产评估准则––评估程序》(中评协[2007]189号)
10、《资产评估准则––工作底稿》(中评协[2007]189号)
11、《资产评估准则––机器设备》(中评协[2007]189号)
12、《资产评估准则––不动产》(中评协[2007]189号)
三、评估指南
1、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2011]230号）
2、《金融企业国有资产评估报告指南》（中评协[2011]230号）
3、《以财务报告为目的的评估指南（试行）》（中评协[2007]169号）
4、《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214号）
四、指导意见
1、《商标资产评估指导意见》（中评协[2011]228号）
2、《实物期权评估指导意见（试行）》（中评协[2011]229号）
3、《著作权资产评估指导意见》（中评协[2010]215号）
4、《投资性房地产评估指导意见（试行）》（中评协[2009]211号）
5、《专利资产评估指导意见》（中评协[2008]217号）
6、《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189号)
7、《金融不良资产评估指导意见（试行）》（中评协[2005]37号）
8、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》
五、其他
1、《资产评估操作专家提示——上市公司重大资产重组评估报告披露》（中评协[2012]246号）
2、《资产评估操作专家提示——中小评估机构业务质量控制》（中评协[2012]247号）
六、废止文件如下：
1、《资产评估业务约定书指南》
2、《资产评估计划指南》
3、《资产评估工作底稿指南》
4、《资产评估档案管理指南》
5、《企业价值评估指导意见（试行）》
6、《珠宝首饰评估指导意见》
资产评估报告11
一、委托评估单位及联络人：(略)
二、评估单位：(略)
三、评估地块所在地：本次评估位于××市行政辖区内，××路22号
四、评估目的：××股份有限公司因上市需要，委托××土地估价所对宗地价值进行现值评估
五、评估地块面积：宗地面积为1785、88m2
四至界限及详细位置参见附录、附件
六、评估依据：(略)
七、评估基准期日：20xx年9月30日
八、评估地块类别：商业服务办公综合用地
九、评估价格年期：50年土地使用权
十、评估原则
(1)评估时按最优、客观、公正、适法、科学、合理原则进行。
(2)评估时全面考虑地价增减各项因素。
(3)评估时遵守工作独立，依据客观结果公允的规则。
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
3、《城镇土地估价规程》
4、土地估价委托书
5、估价人员实地勘察调查所获取的有关资料
六、估价基准日
20xx年12月31日
七、估价日期
20xx年12月30日至20xx年1月5日
八、地价定义
待估宗地的价格是在以下设定条件下于20xx年12月31日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为3、6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。
九、估价结果
估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果为：
评估土地面积：2504、1m2;
单位面积地价：4069、07元/m2;
总地价：10189358元;
大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币)。
十、需要特殊说明的事项
(一)假设条件
(1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。
(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。
(3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
(4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。
(5)委托方提供的资料属实。
(二)估价结果和估价报告的使用
(1)土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。
(2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。
(3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。
十一、土地估价师签字
1、土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：×××××××××
2、土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：×××××××××
十二、土地估价机构
土地估价机构负责人签字：×××
(土地估价机构公章)
20xx年1月5日
(4)依据规定的程序及相匹配的方法与标准进行科学评估。
(5)评估分析中遵循综合分析，最有效利用原则、替代原则、期日原则。
(6)比较标的.物同质性、可比性原则。
(7)在评估人员能力范围内，力求准确。
十一、评估作业时间：20xx年11月15日～12月8日
十二、评估价格币值种类：人民币
十三、评估结果
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真调查、分析委估地块实际条件，生产经营水平的基础上，确定××股份有限公司入股土地资产50年土地使用权在评估基准日期20xx年9月30日的现值为：单位地价944元/m2;总地价168、59万元。
十四、有关说明
(1)本评估报告是××股份有限公司为股本上市需要，明晰企业土地资产实况，委托××土地估价所对其入股土地资产进行现时开发利用条件下的土地现值评估，如果改变评佶目的或评估条件，本报告评估的土地资产价值应重新评估。
(2)本评估地块的土地面积及权属证明材料由××股份有限公司提供。
(3)本评估报告所采用的各项标准均以国家有关部门规定为准，各项名词、概念均为房地产评估认可，并普遍采用。
(4)本评估报告有效期为12个月。
十五、附录及附件
十六、评估人员介绍
20xx年12月8日
资产评估报告12
适用于股份有限公司以资本公积、盈余公积、未分配利润转增资本
验 资 报 告
××股份有限公司：
我们接受委托，审验了贵公司截至××年×月×日止新增注册资本及实收资本（股本）情况。按照法律法规以及协议、章程的要求出资，提供真实、合法、完整的验资资料，保护资产的安全、完整是全体股东及贵公司的责任。我们的责任是对贵公司新增注册资本及实收资本情况发表审验意见。我们的审验是依据《中国注册会计师审计准则第1602号——验资》进行的。在审验过程中，我们结合贵公司的实际情况，实施了检查等必要的审验程序。
贵公司原注册资本为人民币××元，实收资本（股本）为××元。根据贵公司××股东会决议和修改后的'章程规定，贵公司申请增加注册资本人民币××元，由资本公积、盈余公积和未分配利润转增股本，转增基准日期为××年×月×日，变更后注册资本为人民币××元。经我们审验，截至××年×月×日止，贵公司已将资本公积××元，盈余公积××元［其中法定盈余公积××元］，未分配利润××元，合计××元转增股本。
［如果存在需要说明的重大事项增加说明段］ ……
同时我们注意到，贵公司本次增资前的注册资本人民币××元，实收资本（股本）人民币××元，已经××会计师事务所审验，并于××年×月×日出具××［文号］验资报告。截至××年×月×日止，变更后的注册资本人民币××元、累计实收资本（股本）人民币××元。
本验资报告供贵公司申请办理注册资本及实收资本（股本）变更登记及据以向全体股东签发出资证明时使用，不应被视为是对贵公司验资报告日后资本保全、偿债能力和持续经营能力等的保证。因使用不当造成的后果，与执行本验资业务的注册会计师及本会计师事务所无关。
附件：1.注册资本及实收资本（股本）变更前后对照表
2.验资事项说明 河南四和会计师事务所
中国注册会计师：×××
(主任会计师/副主任会计师)
（盖章）
（签名并盖章）
中国注册会计师：×××
电话：0371-65356221（签名并盖章）郑州市黄河路38号省国资委院内
年 月 日
附件1
注册资本及实收资本（股本）变更前后对照表
截至年 月 日止
被审验单位名称： 货币单位：
附件2
验资事项说明
一、基本情况
××公司（以下简称贵公司）系由××（以下简称甲方）、××（以下简称乙方）共同出资组建的股份有限公司，于××年×月×日取得××［公司登记机关］核发的××号《企业法人营业执照》，原注册资本为人民币××元，实收资本（股本）为人民币××元。根据贵公司××股东会决议和修改后章程的规定，贵公司申请增加注册资本人民币××元，变更后的注册资本人民币××元。贵公司股东仍然是××、××。
二、新增资本的出资规定
根据修改后章程的规定，贵公司申请新增的注册资本为人民币××元，公司按每 10 股转增×股的比例，以资本公积、盈余公积、未分配利润向全体股东转增股份总额××股，每股面值 1 元，计增加股本××元。其中：由资本公积转增××元，由盈余公积转增××元［其中法定盈余公积××元］，由未分配利润转增××元。
三、审验结果
截至××年×月×日止，贵公司已将资本公积××元、盈余公积××元［其中法定盈余公积××元］、未分配利润××元，合计××元转增股本，转增时已调整财务报表并进行相应的会计处理，转增股本后，贵公司留存的法定盈余公积为××元，占转增前贵公司注册资本的×%，符合公司法留存的法定公积金不得少于转增前公司注册资本的百分之二十五的规定。转增后各股东的出资额（股本）为：
（一）甲方股本总额××元，其中本次增加股本××元。以资本公积转增××元，以盈余公积转增××元［其中以法定盈余公积转增××元），以未分配利润转增××元。
（二）乙方股本总额××元，其中本次增加股本××元。以资本公积转增××元，以盈余公积转增××元［其中以法定盈余公积转增××元］，以未分配利润转增××元。
贵公司已进行了与增资相关的会计处理，转增前后财务报表相关项目的情况如下表：
金额单位：
资产评估报告13
（一）企业价值最大化管理的需要
企业价值评估在企业经营决策中极其重要能够帮助管理当局有效改善经营决策。企业财务管理的目标是企业价值最大化，企业的各项经营决策是否可行，必须看这一决策是否有利于增加企业价值。
价值评估可以用于投资分析、战略分析和以价值为基础的管理；可以帮助经理人员更好地了解公司的优势和劣势。
我国现阶段会计信息失真，会计信息质量不高，在实质上影响了企业财务状况和经营成果的真实体现。会计指标体系不能有效地衡量企业创造价值的能力，会计指标基础上的财务业绩并不等于公司的实际价值。企业的实际价值并不等于企业的帐面价值。企业通过帐面价值的核算，常常无法对其自身经过长期开发研究、日积月累的宝贵财富——无形资产的价值进行确认。
这就引申出MBO实施过程中很关键的一个环节——目标公司的价值评估,即管理层对所服务企业的估价,其中不仅包含对企业有形资产的估值，也涵盖对技术、管理、企业、人才等无形资产的评估。因此，企业价值评估帮助企业对这些会计失真信息予以关注、认真核实，充分了解会计失真信息因素，并进行正确的处理，以克服因会计失真信息导致的其他资产评估结果不实的情况。避免导致企业价值被异化，影响了企业价值的准确性。
重视以企业价值最大化管理为核心的财务管理，企业理财人员通过对企业价值的评估，了解企业的真实价值，做出科学的投资与融资决策，不断提高企业价值，增加所有者财富。
（二）企业并购的需要
企业并购过程中，投资者已不满足于从重置成本角度了解在某一时点上目标企业的价值，更希望从企业现有经营能力角度或同类市场比较的角度了解目标企业的价值，这就要求评估师进一步提供有关股权价值的信息，甚至要求评估师分析目标企业与本企业整合能够带来的额外价值。同时资本市场需要更多以评估整体获利能力为代表的企业价值评估。
在现实经济生活中，往往出现把企业作为一个整体进行转让、合并等情况，如企业兼并、购买、出售、重组联营、股份经营、合资合作经营、担保等等，都涉及到企业整体价值的评估问题。在这种情况下，要对整个企业的价值进行评估，以便确定合资或转卖的价格。然而，企业的价值或者说购买价格，决不是简单地由各单项经公允评估后的资产价值和债务的代数和。因为人们买卖企业或兼并的目的是为了通过经营这个企业来获取收益，决定企业价格大小的因素相当多，其中最基本的是企业利用自有的资产去获取利润能力的大小。所以，企业价值评估并不是对企业各项资产的评估，而是一种对企业资产综合体的整体性、动态的价值评估。而企业资产则是指对企业某项资产或某几项资产的价值的评估，是一种局部的和静态的评估。
（三）量化企业价值、核清家底、动态管理
对每一位公司管理者来说，知道自己公司的具体价值，并清楚计算价值的'来龙去脉至关重要。在计划经济体制下，企业一般关心的是有形资产的管理，对无形资产常忽略不计。在市场经济体制下，无形资产已逐渐受到重视，而且愈来愈被认为是企业的重要财富。在国外，一些高新技术产业的无形资产价值远高于有形资产，我国高新技术产业的无形资产价值亦相当可观。希望清楚了解自己家底以便加强管理的企业家，有必要通过评估机构对企业价值进行公正的评估。 目前企业管理中存在的最主要的问题在于管理水平落后，正确推行以价值评估为手段的价值最大化管理，是推动我国企业持续发展的一个重要手段。
（四）董事会、股东会了解生产经营活动效果的需要
公司财务管理的目标是使公司价值最大化，公司各项经营决策是否可行，取决于这一决策是否有利于增加公司价值。
我国现阶段会计信息失真，会计信息质量不高，在实质上影响了企业财务状况和经营成果的真实体现。会计指标体系不能有效地衡量企业创造价值的能力，会计指标基础上的财务业绩并不等于公司的实际价值。企业的实际价值并不等于企业的帐面价值。
公司管理层仅仅以公司现阶段的财务报表来衡量公司的经营成果是片面的做法，正确推行以价值评估为手段的价值最大化管理，是推动我国企业持续发展的一个重要手段。
（五）企业价值评估是投资决策的重要前提。
企业在市场经济中作为投资主体的地位已经明确，但要保证投资行为的合理性，必须对企业资产的现时价值有一个正确的评估。我国市场经济发展到今天，在企业各种经济活动中以有形资产和专利技术、专有技术、商标权等无形资产形成优化的资产组合作价人股已很普遍。合资、合作者在决策中，必须对这些无形资产进行量化，由评估机构对无形资产进行客观、公正的评估，评估的结果既是投资者与被投资单位投资谈判的重要依据，又是被投资单位确定其无形资本人账价值的客观标准。
（六）企业价值评估是扩大、提高企业影响，展示企业发展实力的手段。
随着企业的形象问题逐渐受到企业界的重视，通过名牌商标的宣传，已经成为企业走向国际化的重要途径。企业拥有大量的无形资产，给企业创造了超出一般生产资料、生产条件所能创造的超额利润，但其在账面上反映的价值是微不足道的。所以企业价值评估及宣传是强化企业形象、展示发展实力的重要手段。
（七）增加企业凝聚力。
企业价值不但要向公司外的人传达企业的健康状态和发展趋势，更重要的是向公司内所有阶层的员工传达企业信息，培养员工对本企业企业的忠诚度，以达到凝聚人心的目的。
资产评估报告14
资产评估学是运用商品价值理论对特定资产的价格给予真实、客观、公正、合理的评定和估算。
估价结果报告
一、委托方和权属方 1、委托方：马玉桂 2、权属方：马玉桂
二、估价方基本情况
估价方名称：xxx房地产评估有限公司 法定代表人：xxx xx分公司地址：xxx 分公司负责人：xxx 联系人：xxx 联系电话：xxx
三、估价对象所在区位情况
1、项目四至：东为北沿路，南为文靖西路，西为秦淮河，北为宏运大道; 2、交通组织：北沿路、文靖西路、宏运大道等; 3、周边商业配套：周边银行、酒店等商业配套一般 4、邻近商圈：东山渔港商业圈; 5、周边商业氛围：较优;
6、基础设施：宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”; 7、公共交通：137路、103路等;
8、距离公交站点：距离公交北沿路站约100米。
四、估价对象基本情况 1、房屋坐落：xxxx; 2、销售案名：xxxx; 3、房屋结构：钢混; 4、现状用途：商业;
5、房屋层次：评估对象所在建筑为钢混3层结构，评估对象位于第-1-2层; 6、建筑面积：169.42㎡; 7、套型：商铺; 8、朝向：东南;
9、建筑年代、保养情况：20xx年左右，保养情况较优;
10、小区环境、绿化：所在小区环境较优，绿化较优，保洁情况较优; 11、车库(车位、车棚)情况：地下车库、地上停车位; 12、物业管理：物业公司管理; 13、所在项目规模：一般; 14、商业氛围：较优;
15、内部装修：估价对象原作为饭店经营，现状空置; 16、其他：公共部分装修：涂料;外墙：玻璃幕墙、铝板;
五、权属状况 1、房屋权属状况
(1) 证号：xxxx第JN00150280号; (2) 房屋所有权人：马玉桂; (3) 房屋坐落：xxxx; (4) 丘权号：----; (5) 房屋性质：私有; (6) 幢号：55; (7) 房号：11; (8) 房屋结构：钢混; (9) 房屋总层数：3; (10)所在层数：----; (11)建筑面积：169.42㎡; (12)规划用途：住宅; (13)产权来源：转移; (14)建筑年代：----;
(15)备注：----;
(16)共有情况：单独所有;
(17)他项权利状况：根据委托方提供资料，至估价时点估价对象未设定任
何他项权利。
2、土地权属状况
(1)证号：xxx(20xx)第07292号; (2)土地使用权人：马玉桂; (3)座落：xxx;
(4)地号：21100055003; (5)图号：----;
(6)用途：住宅用地(商品房); (7)使用权类型：出让;
(8)终止日期：20xx年02月23日; (9)使用权面积：58.8㎡;
六、估价基本事项
1、估价目的
为委托方拟用估价对象向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。
2、估价时点 20xx年03月15日
3、估价方法
选取市场比较法和收益还原法作为本次估价的'基本方法。 (1)市场比较法
基于评估人员掌握有充足的交易实例，选用市场比较法比较适宜。市场比较法是将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产的
资产评估报告15
某某资产评估有限公司：
我辽宁瑞兴化工股份有限公司近期拟进行战略重组，需要了解企业股东全部权益价值，因此要进行企业价值评估。以下就我公司基本情况做简要介绍。
1.辽宁瑞兴化工股份有限公司成立于20xx年，总部位于辽宁省辽阳市铁西路8号。公司总占地面积16万平方米，总注册资金1000万元。
2公司现有员工260人，其中各种专业技术人员30人，高级工程技术人员6人。
3.公司主要生产经营二硫化碳、高纯五硫化二磷、石油焦、煅烧焦、预焙阳极、超高功率石墨电极、天然气、硫磺、磷酸辛酯等产品。主要产品二硫化碳36万吨/年，五硫化二磷2万吨/年、煅烧焦30万吨/年、预焙阳极20万吨/年、超高功率石墨电极2万吨/年。公司是目前全国二硫化碳、五硫化二磷行业龙头企业，是国家标准的起草单位，现拥有各项技术专利15项。
4.公司下属企业9家，产品行销全国20多个省市，现有用户15000多个。企业所在地区有23条送货上门的供应渠道，其他地区有31个代销售网点。且我公司主要用户均为重点骨干企业。
我公司希望贵公司能够本着客观公正、实事求是的原则，遵循相关法律和资产评估准则，做到客观真实地估算本公司的.经营价值，保障股东权益，今特此向贵公司提出资产评估申请，望贵公司能够及早受理。
此致
敬礼!
20xx年xx月xx日