项目可行性研究报告及整体开发建议
前言
某某集团收购某项目后，我司和某某集团某项目项目部在对收购企业的资源和状况进行研究后，立即成立项目经营和开发研究小组。本着认真务实的原则，双方人员细致调研后，对平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目(对这三个项目的初步命名)进行可行性研究，在研究的基础上，提出以下初步的构想。
1、以房地产开发为核心，整和收购企业的土地资源，通过有计划、循序渐进的开发，充分利用土地资源，获得相应利润，实现企业收购后的资源盘活和价值提升。
2、以资源整和为目标，通过对收购企业资产的分析，对可产生利润的行业进行新的资源配置，对没有价值的资产变现处理。重点发展公路运输、公路建设和配套产业，在盘活现有优势资源的同时，为企业长远发展和持续盈利奠定基础。
3、以三产服务为突破，充分利用房地产开发和公路运输带来的机会，积极发展三产服务和相关配套产业，包括物业管理、租赁经营、仓储物流、货物配载、新型建材等，在获取利润的同时，解决大量职工安置问题。
4、解决人员安置问题，保障企业健康发展，采用零利润集资的形式，为将来开发的三个项目的居住职工提供相应面积的安置住宅，其中平顶山项目按75平左右米/户安置，九家湾项目按90平米左右/户安置，地窝堡项目按80平米左右/户安置。
5、发展小区物业管理，三个项目完全建成后，总建筑面积1145636平米，按0.5元/平米/月的物业收费计算，每年可实现产值687万。其中可以安置收购企业职工177人，实现税前利润295万元。
6、房地产开发从2006年至2010年，预计可以为企业创造95139.96税前毛利(其中包括69601.4万元的税前利润和25538.56万元的土地资产)，成为企业未来的核心产业和主要利润来源。
其中平顶山项目的开发总成本是46197.64万元，可以实现20309.44万元的税前利润。九家湾项目的开发总成本是69611.71万元，可以实现36562.93万元的税前利润(商业含商务开发成本42237.94万元，可实现31382.27万元的税前利润;住宅的开发成本27373.77万元，可实现5180.65万元的税前利润)。地窝堡项目的开发总成本是42196.27万元，可以实现12729.03万元的税前利润。
7、通过综合分析，我们认为：平顶山项目具有良好的盈利能力，并具有较强的抗风险能力;九家湾商业项目具有比较高的盈利能力，但抗风险能力一般;住宅项目的盈利和抗风险能力都一般;地窝堡项目从长远考虑具有良好的盈利能力和一定的抗风险能力。
根据以上分析，我们认为平顶山项目完全具备开发条件，可尽快开发;九家湾项目应做更进一步的调研和分析工作，最终决定项目规划和开发日程，尤其对商业开发要进行深层次的论证;地窝堡项目应做中长线考虑，整体规划、循序开发。
8、通过以上一系列资源整和和产业布局，不但盘活的企业资产、安置了企业职工，而且为企业创造了丰厚的利润，同时为企业长远和可持续发展奠定了基础。
一、 项目概况
1.1项目背景
新疆第一汽车运输公司是以货物运输、公路工程施工、仓储物流集散服务为主营业务的国有运输二级资质企业。下属生产经营单位有：运输分公司、工程公司和运输配载物流中心、子女学校、驾训学校、汽车修理厂、物资供销公司、劳动服务公司、物业管理公司、医疗诊所等。公司现有在职职工1138人，其中：在岗职工983人、下岗职工(在再就业中心)260人、协保内退人员148人、离退休职工1349人。
截止2003年底，公司总资产22902万元(流动资产4847万元，固定资产3955万元，土地资产12050万元);负债总额35684万元，其中欠付职工各项费用3700万元，职工集资建房办证所需款项13502万元。
某项目现有土地79万平米，其中生产用地29万平米(10万平米已开发)，剩余为生活用地，主要分布在平顶山、九家湾、地窝堡，另有一个800亩的农场。
某项目按公司《破产法》规定的程序向乌鲁木齐市中级人民法院申请破产后，新疆某某实业开发有限公司采用“破产重组资产变现、全额退还”的方式收购某项目依法拍卖的原有资产，按照《破产法》的要求，通过拍卖，以出让形式获得某项目全部土地的使用权。
平顶山项目：该项目是某某集团通过收购区某项目后获得的土地，该地块位于乌鲁木齐市克拉玛依路和金沙江路交会处，是乌鲁木齐传统的农副产品集散交易场地，周边市政设施完善，有大量成熟的居住区，适合商贸和居住。
九家湾项目：该项目是某某集团通过收购区某项目后获得的土地，该地块位于乌鲁木齐市西过境公路路和苏州路立交会处。是乌鲁木齐传统的物资仓储物流基地，交通便利，通达主要口岸和大型市场，为外贸和周边市场服务。
地窝堡项目：该项目是某某集团通过收购某项目后获得的土地，该地块位于乌鲁木齐市迎宾一路。是乌鲁木齐国际机场和石油地调处所在地，周边有大量大型国有企业，该片区用地以企业生产、物流配载和企业社区为主。
1. 2区位及现状
平顶山项目：该地块位于乌鲁木齐市克拉玛依路和金沙江路交会处，南与克拉玛依西路相连，东与金沙江路及宏大锦福苑相接，西、北与广汇汇嘉园相连。该片区是乌鲁木齐最大的农副产品交易集散地，同时有北园春社区、广汇汇嘉园、宏大锦福苑等大型居住社区，市政配套设施完善，适合商贸和居住。
该地块由三个相对独立的地块组成，西区与广汇汇嘉园相连的平房区、东区与原有建筑相连的空地和库房、北区和宏大锦福苑相接的某项目供应科库房，地势呈南低北高、东低西高的态势，适合梯式住宅规划，形成整体围合又相对独立的三个组团。社区西区主要沿街面和社区大道可建设商业用房，作为社区商业配套，完善社区配套功能，提升项目销售价值。
九家湾项目：该地块位于乌鲁木齐市西过境公路路和苏州路立交交会处。是乌鲁木齐物资仓储物流基地，交通便利，通达主要口岸和大型建材、陶瓷、木材和机械市场，适合建设大规模的仓储、物流和配送中心，为外贸和周边市场服务。
该片区大型市场有国际建材批发市场、信中陶瓷批发市场、九家湾陶瓷市场、木材场、美居物流园、亚中机电市场、百商物流园、苏州路钢材市场、百万庄机械市场等。
地窝堡项目：该地块位于乌鲁木齐市迎宾一路。是乌鲁木齐国际机场和石油地调处所在地，周边有中国石油地调处、乌鲁木齐国际机场、南方航空公司、新疆航空公司、某某省九运司等大型单位。
该片区属城郊结合部，市政配套设施相对完善，但购物、教育等配套相对缺乏，受地理位置和车程过远影响，对市区居民的居住吸引力有限，但依托周边大型单位，从配套社区建设方面而言，潜力巨大。
其次，该项目交通便利，可以为周边市场和企业提供综合服务，适合发展物流配载服务。
1.3市政配套设施情况
平顶山项目：
——主要道路：克拉玛依西路、金沙江路、阿勒泰路;
——公交： 34路、912路、905路、23路、29路、153路、823路、45路、907路、51路、7路、66路;
——购物：友好商场、太平洋百货、世纪金花、富成百货、新华图书城;
——市场：北园春市场、明珠花卉市场、名都家具城;
——医疗：军区总院、武警医院、煤矿医院;
——教育：41中、农大附中、附小、16小、农业大学;
——休闲：儿童公园、科技馆;
——娱乐：北园春、友好大酒店、金阳酒店、科利华酒店、独山子酒店、翼龙酒店;
九家湾项目：
——主要道路：西过境公路、苏州路立交、阿勒泰路;
——公交： 54路、23路;
——购物：五一商场、西单商场、西部国际超市、好家乡超市;
——市场：九家湾农贸市场、国际建材批发市场、信中陶瓷批发市场、九家湾陶瓷市场、木材场、美居物流园、百商物流园、苏州路钢材市场、百万庄机械市场、亚中机电市场等;
——医疗：铁路医院、武警黄金医院、冶建医院;
——教育：铁三中、铁二小、林子校;
——休闲：蜘蛛山、新城公园、植物园、体育馆;
——娱乐：冶建俱乐部、红楼、诺亚方舟;
地窝堡项目：
——主要道路：迎宾路、迎宾1路、乌昌公路;
——公交： 51路、27路、37路;
——购物：购物设施缺乏，主要到铁路局购物;
——医疗：石油医院;
——教育：15中、铁四小、南航航天学校;
——社区：地调处家属院、机场家属院、九运司家属院、大修厂家属院;
二、 主要经济技术指标预测
2.1项目建设内容和建设规模
平顶山项目：
该项目所在地是乌鲁木齐成熟的居住区，区域生活配套设施完善，据统计，该片区的住宅消费年消费规模在30万平米以上，消费潜力巨大，适合大型社区项目开发。
该片区现阶段多层住宅平均价格在1750元——1850元/平米，从2001年以来，上涨幅度高达30%以上，年增幅在10%以上。
该地块由三个相对独立的地块组成，西区与广汇汇嘉园相连的平房区、东区与原有建筑相连的空地和库房、北区是和宏大锦福苑相接的某项目供应科库房，地势呈南低北高、东低西高的态势，适合梯式住宅规划，形成整体围合又相对独立的三个组团。社区西区沿街面和社区大道可建设商业用房，作为社区商业配套，完善社区配套功能，提升项目销售价值。
九家湾项目：
该项目所在地是乌鲁木齐传统的物流集散区，交通便利，据统计，该区域3公里路程内的大型市场在10家以上，总建筑规模在200万平米以上。该项目1公里路程以内的大型市场有九家湾农贸市场、国际建材批发市场、信中陶瓷批发市场、九家湾陶瓷市场，总建筑规模在10万平米以上。
受高速路和区域位置影响，该片区住宅销售价格较低(均价1300元—1400元/平米)，销售规模十分有限(5万平米以内/年)，因此现阶段不适合住宅。
该地块十分平整，西边沿街面主要为沿街门店和大型停车场，中间区域为厂区和办公区，东面为居住区。
西区与过境公路相接，利用便利的交通网络和周边逐步形成的规模市场优势，建议建设批发市场和仓储物流中心。
沿街进深1000米内建设大型市场和办公、酒店等配套设施，中区和地下建设与市场配套的大型仓储中心，东区待市场成熟后进行配套住宅的开发。
该片区近年来发展迅速，在乌鲁木齐提出大商贸概念和大型物流中心快速发展的利好下，尤其是乌鲁木齐政府在十五计划中加大对九家湾区域的房地产开发和以北站区仓储运输业中心的定位，使该项目发展仓储物流的潜力更加不可估量。
地窝堡项目：
该项目所在属城郊结合部，市政配套设施相对完善，但购物、教育等配套相对缺乏，受地理位置和车程过远影响，对市区居民的居住吸引力有限，住宅消费量十分有限。
但该片区拥有大量大型单位，依托周边单位居民，借助乌昌一体化和郊区卫星城市建设战略的实施，从单位配套社区建设和长远开发方面而言，潜力巨大。
该地块十分平整，与迎宾路约一公里距离，东与地调处家属院、石油医院相连，西与武警支队相连，地块中心有一水渠穿过。
根据该地块特点，建议做长线开发准备，先期可作为九家湾地块开发后运输、建筑和物流配载等项目的转移场地，同时进行整体规划，与周边主要单位协调，以销定产，落实销售后展开开发，实现项目的长期、可持续运做。
2.2项目主要经济技术指标
平顶山项目：
占地面积：250465平米
已开发面积(现有建筑)：基地面积：43260平米，建筑面积：约100000平米
学校占地面积：12479平米
可开发土地面积：194636平米。其中拆迁平房可开发土地面积188651平米，与锦福苑相连的某项目供应科仓库可开发土地面积5985平米
经估算，本项目工程的主要经济技术指标如下：
容积率：控制在1.9以内， 建议规划两幢小高层，提高容积率
绿化率：≥35%
建筑面积：按1.9的容积率计算，总建筑面积为369808平米
住宅建筑面积：占总建筑面积的93.7%，即346647平米
底商建筑面积：占总建筑面积的4.5%，即16544平米
公共建筑面积：占总建筑面积的1.8%，即6617平米
考虑到该片区社区规模在50万平米以上，缺乏社区商业配套，建议建设会所;增加商业开发面积，提升项目价值。
平顶山项目总建筑面积为369808平米，其中需拿出38927平米住宅作为职工安置住房(按500户，每户78平米计算)，职工安置住房采用全额集资的方式建设。
实际可销售面积330881平米。
九家湾项目：
考虑到该项目的立地条件，提出两种开发建议，并根据两种开发方案，制定出不同的项目规划经济技术指标。
方案一：商住开发(建议方案)
占地面积：296593平米
经估算，本项目工程的主要经济技术指标如下：
容积率：考虑到三层以下的商业开发，容积率控制在1.45以内
建筑面积：按1.45的容积率计算，总建筑面积为430060平米
住宅建筑面积：占总建筑面积的56%，即240275平米
市场建筑面积：占总建筑面积的31%，即134950平米
商务建筑面积(办公、酒店等)：占总建筑面积的10%，即43268平米
公共建筑面积：占总建筑面积的3%，即11567平米
九家湾商住项目总建筑面积为430060平米，其中需拿出44489平米住宅作为职工安置住房(按500户，每户89平米计算)，职工安置住房采用全额集资的方式建设。
实际可销售面积385571平米。
方案二：住宅开发(备选方案)
占地面积：296593平米
经估算，本项目工程的主要经济技术指标如下：
容积率：容积率控制在1.65以内
建筑面积：按1.65的容积率计算，总建筑面积为489378平米
住宅建筑面积：占总建筑面积的95%，即464909平米
底商建筑面积：占总建筑面积的3%，即14681平米
公共建筑面积：占总建筑面积的2%，即9788平米
九家湾住宅项目总建筑面积为489378平米，其中需拿出44489平米住宅作为职工安置住房(按500户，每户89平米计算)，职工安置住房采用全额集资的方式建设。
实际可销售面积444889平米。
地窝堡项目：
占地面积：203393平米
其中，预留10万平米用于兼并企业的生产和配套服务用地，剩余103393平米用于首期住宅开发。预留土地可作为公司长线开发的土地储备(2008、2009年开发)。
可开发土地面积：203393平米
经估算，本项目工程的主要经济技术指标如下：
容积率：容积率控制在1.7以内
绿化率：≥35%
建筑面积：按1.7的容积率计算，总建筑面积为345768平米
住宅建筑面积：占总建筑面积的95%，即32848平米
底商建筑面积：占总建筑面积的3%，即10373平米
公共建筑面积：占总建筑面积的2%，即6915平米
地窝堡项目总建筑面积为345768平米，其中需拿出40678平米住宅作为职工安置住房(按500户，每户80平米计算)，职工安置住房采用全额集资的方式建设。
实际可销售面积305090平米。
三、 房地产投资环境和市场分析
3.1市场回顾
1、宏观市场回顾
从90年代以后，新疆国内生产总值年均增长10.4%，各项主要经济指标上升明显，经济体制逐步由单一封闭的自然经济向全方位开放的格局转变，经济结构不断调整和优化，市政、交通、电信、能源等基础设施和基础产业得到加强，经济发展的硬环境得到改善;通过进一步整顿和规范市场秩序，制定和落实投资政策和消费政策，清理的取消抑制投资和消费的不合理政策，经济发展软环境日趋好转，社会局势稳定，城乡人民生活水平明显提高。
经济的发展带来了房地产市场的活跃和城市化水平的提高，城市人口数量激增，旧城改造、市政基础建设的步伐加快，大大地拓展了新疆房地产市场的发展空间。随着房改政策逐步落实及银行信贷政策的相继出台，公房上市交易和房屋二级市场开始启动，房地产消费流通渠道呈多元化趋势。
新疆房地产开发投资从1989年的1.2亿元增长到2002年的137.92亿元，房地产开发投资年均增长幅度达42.3%，14年间，全疆累计完成住宅投资221.79亿元，竣工住宅面积1971.17万平方米，城市人均居住面积由1989年的9.2平方米增至2002年的22.06平方米，增长率为107.17%。以上数据充分说明，新疆房地产市场已经进入平稳快速的发展阶段。
乌鲁木齐市是新疆维吾尔某某省的首府，全市辖7区1县，总面积12000平方公里，市政面积166.8平方公里，人口208.2万。乌鲁木齐经济发展水平居西部地区城市前列，房地产开发逐年、稳步上升，到2002年，个人购房已经达到住宅消费的95%以上，以个人购房为主体的市场结构已经形成并完善，到2003年初，乌鲁木齐市共建设各类住宅近14100万平方米，共建成住宅类用房25万余套，居民住房平均面积由80年代初期人均不足8平方米扩大到现在的近19.6平方米。
截止2002年，新疆城镇居民通过住房制度改革，累计出售公有住房5716万平方米，合计86万套，占可售公房85.4%，加上部分未出售但仍享有使用权的公房和个人私有住房，新疆城镇居民自有住房率已达到了90%左右，在全国居中上水平。
2、阶段性发展回顾
从乌鲁木齐房地产市场的发展历程来看，已经经历了三个时期，现在正进行第四个发展阶段。
97年以前，称得上是乌鲁木齐地产市场发展的萌芽期，该阶段的最大特点是计划经济明显，政府主导，单位福利分房。
98年至2001年，随着国家将房地产定为国家的支柱的产业，促进房产发展的一系列国家政策的出台，包括取消福利分房、降息，延长贷款年限等，乌鲁木齐房地产业获得蓬勃发展，乌鲁木齐房地产市场出现过热现象。从98、99年的供给严重不足，转变为2000年，尤其是2001年市场的严重过剩。
2001年房产空置达113.5万m2，占全市房地产开发量的一半，比2000年增长一了倍多，而其中高层的空置就占到67%，约为76万m2。
2002年，乌鲁木齐房产空置面积151.2万平米.其中高层空置面积高达120万平米，比2001年空置量增加了57%;
2003年，乌鲁木齐房地产开发投资38、2亿;建筑施工面积620、47万平米，其中住宅施工面积434、71万平米;房屋竣工面积195.12万平米，其中住宅竣工面积175、57万平米;商品房销售面积235、85万平米，其中住宅销售面积222、37万平米;房屋空置面积168、95万平米，比2002年增加了12%，比2002年房屋空置增长率大幅下滑。但高层的空置率和空置面积却进一步上升：高层的空置面积为142万平米;
乌鲁木齐房地产市场空置面积发展趋势图
从上图中可以看出，经过三年的盘整，乌鲁木齐房地产空置量呈现大幅上升趋势。但从多层和高层的空置对比来看，高层空置量持续上升的同时，多层的空置量却进一步下降。
分析深层次的原因，我们可以发现，受2000、2001年多层开发过热的影响，多层项目开发从2002年起已经大幅收缩，开发量仅为2000年的58%和2001年的65%，2003年继续维持了2002年的低开发态势，从而使存量盘大量消化，多层空置量进一步降低。
截止2004年底，空置的多层住宅多为结构不合理的住宅，空置年限2年以上的或工程折抵房等。对市场需求已经不具备多大影响。
3.2城市功能布局对项目开发的影响
乌鲁木齐市政府在第十个五年计划中提出，坚持“统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设”和“优化土地利用”的原则，合理规划区域布局，稳步拓展城市空间，形成中心城区体现繁荣，边缘城区体现实力的布局结构。
在优化天山区、沙依巴克区等中心城区内部布局的基础上，积极向东西方向发展，拓展城市空间。重点开发西山地区、红光山地区及九家湾地区。集中建设乌鲁木齐经济技术开发区、高新技术产业开发区、头屯河工业园区，使城市功能区布局更为合理，特色更为鲜明。同时，加快城郊小城镇建设步伐，进一步扩大城市空间，推动全市经济社会发展。
中心城区由天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区组成，重点发展第三产业，成为商贸、金融、信息、教育中心。周边城区由水磨沟区部分、头屯河区、东山区、南山矿区组成，重点发展第二产业，成为石油化工、建材、冶金、纺织等工业中心、仓储中心。其中水磨沟区主要布置纺织、电力、轻工业，并依托水磨沟风景区资源和温泉资源发展旅游业;头屯河区主要布置工业和仓储业，北站区以仓储运输业为主，西站区以铁路管理编组、石油储运为主;东山区主要布置符合环保条件的石油化工、煤炭、建材等工业。城市郊区由城市南、北郊区组成，大力发展城郊现代化农业，成为以小城镇为中心的现代化农业经济区。其中南郊重点建设无公害农牧业生产基地，发展生态农业、旅游业。北郊重点建设农业科技示范园区，发展高效、优质农业和观光农业。
为适应城镇人口规模的扩大和居民改善居住环境的需求，大力发展房地产业，推进住宅产业化。重点建设经济适用房，积极建设廉租房，适度发展商住房。结合城市中心区工业企业布局调整和城区功能调整，合理规划房地产布局，重点改造建设和平南路旧城区、雅玛里克山铁路沿线住宅区，加快西山地区、红光山地区及九家湾地区等新城区房地产规划与建设，促进房地产业持续发展。
同时，乌鲁木齐在城市发展上提出两个中心建设。商贸中心：积极开拓国内外两种资源、两个市场，将乌鲁木齐建设成为中国西北部最大的商品集散中心、购物中心和中亚地区的国际贸易中心。交通仓储中心：加快交通运输、邮电业发展，配合二类口岸及交通枢纽设施建设，发展具有一定规模、适应国际贸易标准的仓储业。将乌鲁木齐建成我国西北和中亚地区的交通枢纽，成为航空、铁路和公路运输业发达的交通仓储中心。
从以上市政府对乌鲁木齐城市发展规划可以看出，未来政府将重点开发西山地区、红光山地区及九家湾地区，形成西山居住区、九家湾依托北站形成的仓储物流区和地窝堡区域的工业和小城镇建设。
同时，乌鲁木齐政府还提出的商贸中心和交通仓储中心的两个中心的建设，以上城市发展规划和建设，将对天运房产开发的四个项目产生深远的影响。
3.3房地产发展趋势预测
1、经济持续快速发展促进房地产业发展
乌鲁木齐市GDP连续多年保持稳步增长势头，2004年乌鲁木齐，人均GDP突破2万元;人均可支配收入9728元。经济的持续快速发展、人均可支配收入的稳步提高为改善居住条件提供了可能。目前，乌鲁木齐市人均建筑面积为22.62平方米，人均使用面积15.83平方米，人均居住面积11.24平方米，离“人均居住面积25平方米”的小康居住水平仍有较大差距，住房建设的空间仍然很大。
2、土地供应减少和土地储备匮乏，房价提升以成必然
随着土地供应的减少和开发商土地储备更趋匮乏，发展商在项目开发方面更 趋于理性，对项目的开发品质要求不断提高，希望以此提高产品附加值，来获取合理回报，土地成本在房价中所占的比例也将进一步提高，在这种情况下，未来房地产价格下调的空间十分有限，尤其是多层住宅，受供应量偏紧影响，价格可能继续上涨。
当然，在房价上涨的同时，也不可忽视房屋结构性过剩导致部分房价下跌的可能，例如商业和高层的严重过剩，必将导致价格下跌。而郊区大型项目的出现和过度开发，也将导致部分郊区项目出现价格波动。
3、依托规模和成本优势的粗放式开发模式已经成为历史
近两年来，乌鲁木齐房屋建设成本在增加(土地、建材等涨价)，利润空间缩小。同时，随着乌鲁木齐市民生活水平的不断提高，对居住环境和配套设施的要求也不断提高。小区建设中建设成本既包括房屋建设成本，也包括社区环境和配套设施建设费用。开发商为改善小区的居住环境在绿化、公用设施配套、社区服务场馆、公用文体设施等方面投入了大量的资金，使在社区环境中投入比以往大大提高。通过提升楼盘品质来获得高附加值回报，已经成为未来房地产开发的主流，依托规模和成本优势的粗放式开发模式已经成为历史。
4、金融政策调整加速乌鲁木齐房地产企业整和
99年以来在房地产开发资金来源中银行信贷增长过快，各项房地产贷款成倍增长，是同期增长最快的信贷品种。从房产企业统计资料显示：乌鲁木齐房地产企业资金来源方面银行存款所占比例已超过50%，房地产开发对银行资金依赖较大。2002年以来，金融部门提高了房贷门槛，同时对房地产开发企业的资质等级也提高了要求，使乌鲁木齐三级以下的开发企业较难获得房产信贷(三级以下的房地产开发企业占乌鲁木齐开发企业的80%以上)。在内地由于投资基金的进入房地产业，使房地产资金得到一定的缓解，然而在乌鲁木齐由于投资基金进入的渠道不畅，在短期内投资基金进入房地产的可能性较小，从而造成乌鲁木齐房地产资金短缺情况较为严重，不少项目出现了资金周转不灵，房屋延期交工的现象。
尤其2003年和2004年，国家进一步加大信贷管理力度，同时银行利息进一步上调，这些政策都将对房地产市场产生深远影响，一些缺乏实力的开发商将在未来的洗牌中逐步退出市场，房地产每年开发量和利润水平也将趋于稳定，不会在出现前几年大起大伏的现象。
3.4房地产市场需求分析
新疆城镇数量少、城市规模小，到目前为止，全疆城镇化水平为33.7%，共有633. 21万非农业人口。根据《某某省城镇体系规划》的总体目标，在2000—2005年共5年时间里，全疆人口水平将由过去的1900万增加到2000万，城镇化水平由33.7%提高到36%，非农业人口达到750万，增加约120万。按照2002年人均19.06万平方米的标准计算，到2010年，全疆城市平均每年需要新增住房面积1187万平方米。如果按住房使用年限和拆旧建新计算，新疆城镇现有住房为11158.8万平方米，正常使用期以50年计，年折旧率以2%计，平均每年需拆旧建新223.2万平方米(未含旧城改造)。把以上几组数据综合起来分析，预计在未来10内，新疆平均每年至少需要新建住房1234.7万平方米，其中有60%分布在乌鲁木齐地区。
受经济发展水平、生活习惯、地理位置、环境条件等因素的影响，新疆城市居民人均住房建筑面积(19.06平方米)低于全国平均水平(人均住房面积21平方米)近10个百分点。目前，全疆城镇户均建筑面积64.79平方米，有85%的家庭住房建筑面积不足70平方米，随着生活水平的改善和经济收入的提高，住宅市场从量的需求转向质的需求转变，需求档次逐渐拉开，中等收入、中高收入家庭首先进入换代期。
随着西部大开发政策的深入和新疆经济稳步发展，非住宅类地产需求增加，写字楼、宾馆、商场的销售量将会增大。在居民经济收入增加、生活水平提高的同时，居民日常开支费用减少，用于购买住房的可支配资金相对增加，更进一步拉动了住宅类产品的需求总量。
1、多层次、多价位的商品住宅供应体系逐步形成
目前，乌鲁木齐已初步形成了以经济适用住房为塔基、普通住宅为核心、豪华住宅为塔尖的金字塔型多层次商品住宅供应体系。这三类不同价位的住宅基本可以满足不同收入阶层、不同消费层次的消费者对住房的需求。其中价位在1200元—1600元/平方米左右、带有国家补贴性质的经济适用住房，满足并解决了大多数中低收入、工薪阶层消费群体的住房需求。价位在1600元—2000元/平方米左右、地理位置优越、居住环境好、房屋质量高的普通住宅，以中高收入阶层为消费对象，成为乌鲁木齐二次和三次置业消费的选择。价格在2000元以上，地理位置较好的高层和小高层，受价格偏高和缺乏生活环境影响，一直处在滞销状态，且空置率有进一步上升的趋势。
2、个人购房成为住宅消费市场的主体
随着我国住房体制改革的深入，个人购房已逐步取代了集团购买，成为商品房市场的消费主体，房屋消费已经成为继大众日用消费品以后，家庭生活首要的消费需求;银行个人信贷消费的推出，促进并提升了居民的住房购买能力，城市居民对住房的潜在需求转化为有效需求，在已经售出的交易类房屋中，有8成以上的个人购房者采用了银行贷款，这一消费方式将对今后的房地产市场发挥更大的推动作用。
3、城市扩张和改造拉动房地产行业整体发展
国务院于2002年7月批准乌鲁木齐市新一轮城市总体规划，新规划的城市面积等于乌鲁木齐市现有规划面积的6倍。按照房地产发展的周期性规律，乌鲁木齐房地产行业目前已进入了一个新的增长期，这种增长势头在近几年中还会继续。随着未来房地产生产基数逐年增加，房地产供应量和需求量会出现阶段性、周期性的起伏，但总体需求量保持在每年400—500万平米左右、住宅需求量保持在250—350万平米左右时，房屋开发就在适度、适当的范围内，不会出现大面积过剩的现象。
4、城市化进程和外来人口购房成为乌鲁木齐新增住房消费主力
城市人口增加对房屋的需求主要包括两部分，一部分是城市新增人口的住房需求。乌鲁木齐市近几年每年新增城镇人口约2—3万人，每年新增大学生约1万多人。另外一部分是外来人口对住房的需求。城市化进程的加快，民营企业的快速发展，以及购房入户政策的实施，都会吸引大量的外来人口购房，据测算新增人口每年大约需要住房近80万平方米。
据房地产销售情况统计显示：2001-2002年外来人口购房和农民进城购房的比例达59.9%，大约160万平方米商品房。此外，乌鲁木齐市流动人口近100万，有一大部分属于进城务工人员，对房屋租赁有很大的市场需求。
5、改善性住房需求将继续保持增长势头
改善性住房需求主要通过存量住房交易来实现，2002年乌鲁木齐市存量房交易面积为48.8万平方米，其中，房改房上市2003套，约需要购置12.97万平方米商品房;再加3723套的私房(存量房扣除房改房)交易，预计需要购置商品房约29.78万平方米。
其次，随着消费水平的提升，一部分高收入群体从改善生活品质角度考虑，已经进入二次乃至三次置业阶段，这部分人群成为高品质住宅的主力消费群体。
6、旧城改造、房屋拆迁引起的市场需求
这部分需求相对稳定，1998年-2002年乌鲁木齐市平均每年房屋拆迁量近7万平方米，按70%的居民购买商品房计算，平均每年约需要近10万平方米的商品房。
随着城市化和郊区化扩张，这部分消费成为郊区很多项目的主力购买群体。对这部分消费的把控，成为郊区项目能否成功销售的关键因素。
四、 项目规划建设和进度安排
4.1规划建议和说明
1、平顶山项目
——建议规划经济技术指标
项目 单位 数值
基地面积 平米 194636
总建筑面积 平米 369808
住宅建筑面积 平米 353264
底商建筑面积 平米 16544
公共建筑面积 平米 6617
住宅平均层数 层 6.5
规划区容积率 — 控制在1.9以内
绿地率 % ≥35%
扣除38927平米的安置面积(500户，78平米/户)，实际可销售面积330881平米。
——规划说明
建议开发大规模居住社区。
1、该项目所在地是乌鲁木齐成熟的居住区，区域生活配套设施完善，据统计，该片区的住宅消费年消费规模在30万平米以上，消费潜力巨大，适合大型社区项目开发。
2、该片区现阶段多层住宅平均价格在1750元——1850元/平米，从2001年以来，上涨幅度高达30%以上，年增幅在10%以上。建议住宅的销售均价在1750元—1850/平米元之间，商铺的销售价格在5500—6500/平米元之间。
通过价格加权平均计算，该项目的销售价格在1940—2080元/平米之间，平均价格为2010元/平米，销售价格已经达到比较合理的水平，项目开发收益可以得到比较好的保障，且开发风险较低。
3、该地块由三个相对独立的地块组成，西区与广汇汇嘉园相连的平房区、东区与原有建筑相连的空地和库房、北区和宏大锦福苑相接的某项目供应科库房，地势呈南低北高、东低西高的态势，适合梯式住宅规划，形成整体围合又相对独立的三个组团。社区西区主要沿街面和社区大道可建设商业用房，作为社区商业配套，完善社区配套功能，提升项目销售价值。
2、九家湾项目
方案一：商住开发(建议方案)
——建议规划经济技术指标
项目 单位 数值
基地面积 平米 296593
总建筑面积 平米 430060
住宅建筑面积 平米 240275
商业建筑面积 平米 134950
商务建筑面积(办公、酒店等) 平米 43268
公共建筑面积 平米 11567
规划区容积率 — 1.45以内
商业平均层数 层 ≤3
商务平均层数 层 ≤6
住宅平均层数 层 6
绿地率 % ≥35%
扣除44489平米的安置面积(500户，90平米/户)，实际可销售面积385571平米。
——规划说明
建议开发大型仓储物流中心。
1、该项目所在地是乌鲁木齐传统的物流集散区，交通便利，据统计，该区域3公里路程内的大型市场在10家以上，总建筑规模在200万平米以上。该项目1公里路程以内的大型市场有九家湾农贸市场、国际建材批发市场、信中陶瓷批发市场、九家湾陶瓷市场，总建筑规模在10万平米以上。依托周边日趋成熟的商业环境和物流优势，开发大型仓储物流中心是最佳的选择。
2、该地块十分平整，西边沿街面主要为沿街门店和大型停车场，中间区域为厂区和办公区，东面为居住区。西区与过境公路相接，利用便利的交通网络和周边逐步形成的规模市场优势，建议建设批发和仓储物流中心。
沿街进深1000米内建设大型市场和办公、酒店等配套设施，中区和地下建设与市场配套的大型仓储中心，东区待市场成熟后进行配套住宅的开发。
市场开发定位：
——服务对象：自营、外贸和周边大型市场;
——经营商品：建材、陶瓷、机电、机械等;
——经营形式：商品销售(如建材、陶瓷等的批发销售)、市场配套服务(如仓储和物流)、外贸(申请国家边贸口岸，利用仓储规模和物流优势，针对中亚国家展开外贸经营);
——卖场规划：沿街2—3层大型交易市场，中区仓储和外贸商品展示中心，负一层大型仓储物流中心;
——配套设施：大型仓储、停车场、物流配载中心、外贸交易展示中心、商务酒店、金融机构等;
3、该片区近年来发展迅速，在乌鲁木齐提出大商贸概念和大型物流中心快速发展的利好下，尤其是乌鲁木齐政府在十五计划中加大对九家湾区域的房地产开发和以北站区仓储运输业中心的定位，同时乌鲁木齐政府提出建立商贸中心和仓储物流中心，两个中心建设的战略规划，使该项目发展仓储物流的潜力更加不可估量。
方案二：住宅开发(备选方案)
——建议规划经济技术指标
项目 单位 数值
基地面积 平米 296593
总建筑面积 平米 489378
住宅建筑面积 平米 464909
底商建筑面积 平米 14681
公共建筑面积 平米 9788
规划区容积率 — 1.65以内
住宅平均层数 层 6
绿地率 % ≥35%
扣除44489平米的安置面积(500户，90平米/户)，实际可销售面积444889平米。
——规划说明
本方案属备选方案。
3、地窝堡项目
——建议规划经济技术指标
项目 单位 数值
基地面积 平米 203393
总建筑面积 平米 345768
住宅建筑面积 平米 32848
底商建筑面积 平米 10377
公共建筑面积 平米 6915
住宅平均层数 层 6
规划区容积率 — 1.5以内
绿地率 % ≥35%
扣除40678平米的安置面积(500户，80平米/户)，实际可销售面积305090平米。
——规划说明
从土地储备和有效利用性两个角度出发，作为兼并企业的生产用地和循序渐进的开发土地，整体规划、分期开发、以销定产、提升价值。
1、该项目所在属城郊结合部，市政配套设施相对完善，但购物、教育等配套相对缺乏，受地理位置和车程过远影响，对市区居民的居住吸引力有限，住宅消费量十分有限，不适合立即开发。
但该片区拥有大量大型单位，依托周边单位居民，借助乌昌一体化和郊区卫星城市建设战略的实施，从单位配套社区建设和长远开发方面而言，潜力巨大。
2、该地块十分平整，与迎宾路约一公里距离，东与地调处家属院、石油医院相连，西与武警支队相连，地块中心有一水渠穿过。
根据该地块特点，建议做长线开发准备，先期可拿出10万平米作为九家湾地块开发后运输、建筑和物流配载等项目的转移场地，同时进行整体规划，与周边主要单位协调，以销定产，落实销售后展开开发，实现项目的长期、可持续运做。
4.2建设方式和进度安排
1、 建设方式
平顶山项目为多层住宅开发，受销售利好影响，可由天运房产独家开发;
九家湾项目是大型商业项目，存在较大的风险性和运做难度，可与有经验的批发或仓储物流企业联营运做，并与其它有实力和经验的企业合作开发;
地窝堡项目是长线运做项目，同时作为我公司生产和储备土地，建议由我公司独立运做;
2、 进度安排
——三个项目整体实施进度表
进度项目 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
平顶山项目 一期
二期
九家湾项目 市场
住宅
地窝堡项目 一期
二期
三期
平顶山项目(两年)：2005年下半年——2007年上半年;
九家湾项目(三年)：2006年下半年——2008年底;
地窝堡项目(三年半)：2007年——2009年底;
——平顶山项目开发进度表
本项目拟用两年时间，分两期开发(开发进度见下表)
进度项目 2005年 2006年 2007年
8月 9 10 11 12 1月 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1月 2 3 4 5 6 7
七通一平
一期基础
一期结构
一期交付
二期基础
二期结构
二期交付
一期(12个月)：2005年9月——2006年9月;
二期(15个月)：2006年4月——2007年6月;
——九家湾项目开发进度表
本项目拟用两年半时间，分两期开发(开发进度见下表)
进度项目 2006年 2007年 2008年
8月 9 10 11 12 1月 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1月 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
七通一平
商业基础
商业结构
商业交付
二期基础
二期结构
二期交付
商业(16个月)：2006年8月——2007年12月;
二期住宅(14个月)：2007年10月——2008年12月;
——地窝堡项目开发进度表
本项目拟用三年半时间，分三期开发(开发进度见下表)
进度项目 2007年 2008年 2009年
4月 5 6 7 8 9 10 11 12 4月 5 6 7 8 9 10 11 12 4月 5 6 7 8 9 10 11
七通一平
一期基础
一期结构
一期交付
二期基础
二期结构
二期交付
三期基础
三期结构
三期交付
一期(8个月)：2007年4月——2007年11月;
二期(8个月)：2008年4月——2008年11月;
三期(8个月)：2009年4月——2009年11月;
五、 目投资和财务分析
5.1成本分析
1、土地成本
该土地以企业破产收购形式获得，土地费用按暂行的250元/建筑平米计提成本。
2、 建安工程费
乌鲁木齐多层住宅建安费用框架结构在850元/平米左右，砖混结构在800元/平米左右;物流中心商业(含商务)的建安费用在1500元/平米左右;
3、 前期工程费
前期需要办理各种许可证，进行招标投标，进行可行性研究、勘查等，前期费用约占建安费用的2.1%;
4、 基础设施配套费
包括供电、供水、燃气、暖气、排污、电信、绿化、小区道路建设等，住宅约120元/平米，商业约250元/平米;
5、 公建配套费
公共设施(幼儿园、会所等)、室外景点绿化费、安防系统费、室外道路费等，约占建安费用的5%;
6、 不可预见费
按以上工程(1—5项)费用的2%提取;
7、 开发费用
包括管理费用、销售费用、财务费用。其中管理费用按工程建设费用的2%提取，销售费用按预估销售额的2.8—3.8%提取(其中住宅最低为2.8%、商业最高为3.8%)，财务费用主要为贷款利息，按预估发生额提取。
8、 总成本
总开发成本为以上7项费用之和。
9、 项目投资成本估算
——平顶山项目成本估算表
平顶山项目总建筑面积为369808平米，其中需拿出38927平米住宅作为职工安置住房(按500户，每户78平米计算)，职工安置住房采用全额集资的方式建设，实际可销售面积330881平米。因此，在本项目成本和收益分析中，不考虑该部分成本和收益。
项目 费用(万元) 单价(元/平米) 说明
1、土地成本 8272.03 250 根据暂定数据计算(以实际为准)
2、建安费用 28124.99 850 框架结构，330881平米*850元/平米
3、前期工程费用 590.63 建安费用的2.1%
3.1办证费用 281.25 建安费用的1%
3.2可行性研究 28.12 建安费用的0.1%
3.3规划勘探设计费 140.63 建安费用的0.5%
3.4其它费用 140.63 建安费用的0.5%
4、基础设施配套费 3970.57 120 供电、水、气、暖以及排污、绿化、小区道路
5、公建配套费 1406.23 建安费用的5%
6、不可预见费用 847.29 1+2+3+4+5ⅹ2%
7、开发成本 43211.76 1306(核算) 1+2+3+4+5+6
7.1一期开发成本 17284.7 132352.4平米，占40%
7.2二期开发成本 25927.06 198528.6平米，占60%
8、开发费用 2859.45
8.1管理费用 864.24 按开发成本的2%计
8.2销售费用 1995.21 预估销售额(66507.08万元)*3%
9、开发总投资 46197.64 7+8
10、贷款利息 126.43 利率6%，半年计(见投资计划和资金筹措表)
11、总成本 46197.64 1396. 2(核算) 9+10
以上各项成本占总成本的比例分别是：
成本各项比例分析图
——九家湾项目成本估算表
方案一(商住开发)
1、商业(含商务楼)成本估算表
项目 费用(万元) 单价(元/平米) 说明
1、土地成本 4455.45 250 根据暂定数据计算(以实际为准)
2、建安费用 26732.7 178218平米*1500元/平米(商业建安费用)
3、前期工程费用 561.37 建安费用的2.1%
3.1办证费用 267.32 建安费用的1%
3.2可行性研究 26.73 建安费用的0.1%
3.3规划勘探设计费 133.66 建安费用的0.5%
3.4其它费用 133.66 建安费用的0.5%
4、基础设施配套费 4455.45 250 供电、水、气、暖以及排污、绿化、道路
5、公建配套费 1336.64 建安费用的5%
6、不可预见费用 750.83 37541.61 1+2+3+4+5ⅹ2%
7、开发成本 38292.44 2148.63(核算) 1+2+3+4+5+6
8、开发费用 3601.53
8.1管理费用 765.85 按开发成本的2%计
8.2销售费用 2835.68 预估销售额(73620.21万元)*3.8%
9、开发总投资 41893.97 7+8
10、贷款利息 343.97 利率6%，一年半计，(见投资计划和资金筹措表)
11、总成本 42237.94 2370(核算) 9+10
以上各项成本占总成本的比例分别是：
成本各项比例分析图
2、住宅成本估算表
九家湾住宅项目总建筑面积为251842平米，其中需拿出44489平米住宅作为职工安置住房(按500户，每户90平米计算)，职工安置住房采用全额集资的方式建设，实际可销售面积207353平米。因此，在本项目成本和收益分析中，不考虑该部分成本和收益。
项目 费用(万元) 单价(元/平米) 说明
1、土地成本 5183.83 250 根据暂定数据计算(以实际为准)
2、建安费用 16588.24 800 砖混结构，207353平米*800元/平米
3、前期工程费用 348.35 建安费用的2.1%
3.1办证费用 165.88 建安费用的1%
3.2可行性研究 16.59 建安费用的0.1%
3.3规划勘探设计费 82.94 建安费用的0.5%
3.4其它费用 82.94 建安费用的0.5%
4、基础设施配套费 2488.24 120 供电、水、气、暖以及排污、绿化、小区道路
5、公建配套费 829.41 建安费用的5%
6、不可预见费用 508.76 25438.07 1+2+3+4+5ⅹ2%
7、开发成本 25946.83 1251(核算) 1+2+3+4+5+6
8、开发费用 1426.94
8.1管理费用 518.94 按开发成本的2%计
8.2销售费用 908 预估销售额(32554.42万元)*2.7%
9、开发总投资 27373.77 7+8
10、贷款利息 0 分期开发，以自筹和销售回款滚动开发
11、总成本 27373.77 1320(核算) 9+10
以上各项成本占总成本的比例分别是：
成本各项比例分析图
方案二：住宅开发(备选方案)
开发成本估算表
九家湾住宅项目总建筑面积为489378平米，其中需拿出44489平米住宅作为职工安置住房(按500户，每户90平米计算)，职工安置住房采用全额集资的方式建设，实际可销售面积444889平米。因此，在本项目成本和收益分析中，不考虑该部分成本和收益。
项目 费用(万元) 单价(元/平米) 说明
1、土地成本 11224.73 250 根据暂定数据计算(以实际为准)
2、建安费用 35919.12 800 砖混结构，448989平米*800元/平米
3、前期工程费用 754.3 建安费用的2.1%
3.1办证费用 359.19 建安费用的1%
3.2可行性研究 35.92 建安费用的0.1%
3.3规划勘探设计费 179.6 建安费用的0.5%
3.4其它费用 179.6 建安费用的0.5%
4、基础设施配套费 5387.87 120 供电、水、气、暖以及排污、绿化、小区道路
5、公建配套费 1795.96 建安费用的5%
6、不可预见费用 1101.64 1+2+3+4+5ⅹ2%
7、开发成本 56186.62 1263(核算) 1+2+3+4+5+6
8、开发费用 3219.16
8.1管理费用 1123.73 按开发成本的2%计
8.2销售费用 2095.43 预估销售额(69847.57万元)*3%
9、开发总投资 59405.78 7+8
10、贷款利息 0 分期开发，以自筹和销售回款滚动开发
11、总成本 59405.78 1335(核算) 9+10
——地窝堡项目成本估算表
地窝堡项目总建筑面积为345768平米，其中需拿出40678平米住宅作为职工安置住房(按500户，每户80平米计算)，职工安置住房采用全额集资的方式建设，实际可销售面积305390平米。因此，在本项目成本和收益分析中，不考虑该部分成本和收益。
项目 费用(万元) 单价(元/平米) 说明
1、土地成本 7627.25 250 根据暂定数据计算(以实际为准)
2、建安费用 25932.65 850 框架结构，305090平米*850元/平米
3、前期工程费用 544.59 建安费用的2.1%
3.1办证费用 259.33 建安费用的1%
3.2可行性研究 25.93 建安费用的0.1%
3.3规划勘探设计费 129.66 建安费用的0.5%
3.4其它费用 129.66 建安费用的0.5%
4、基础设施配套费 3661.08 120 供电、水、气、暖以及排污、绿化、小区道路
5、公建配套费 1296.63 建安费用的5%
6、不可预见费用 781.24 39062.2 1+2+3+4+5ⅹ2%
7、开发成本 39843.44 1306(核算) 1+2+3+4+5+6
8、开发费用 2352.83
8.1管理费用 796.87 按开发成本的2%计
8.2销售费用 1555.96 预估销售额(61865.3万元)*3%
9、开发总投资 42196.27 7+8
10、贷款利息 0 分期开发，以自筹和销售回款滚动开发
11、总成本 42196.27 1383(核算) 9+10
以上各项成本占总成本的比例分别是：
成本各项比例分析图
5.2收益分析
1、 销售价格确定
——平顶山项目
该片区现阶段多层住宅平均价格在1750—1850元/平米，通过竞争定价分析，建议住宅的销售均价在1750—1850/平米元之间，商铺的销售价格在5500—6500/平米元之间。
通过价格加权平均计算，该项目的销售价格在1940—2080元/平米之间，取平均价格为2010元/平米。
——九家湾项目
该片区现阶段多层住宅平均价格在1300元—1400元/平米，通过竞争定价分析，住宅的销售均价在1350元/平米左右;考虑到该项目属于中期项目，预计开发日期在2007年，按每年8%的价格上涨幅度计算，合理的销售价格为1570元/平米。
商业为两层规划(局部三层)，一层的平均销售价格6000元/平米，二层的平均销售销售价格在3500元，商业的销售平均价格为4750元/平米元。
商务用房平均销售价格确定在2200元/平米。
商业(含商务)的加权平均价格是4131元/平米。
——地窝堡项目
该片区现阶段多层住宅平均价格在1350元—1450元/平米，通过竞争定价分析，住宅的销售均价在1400元/平米左右;考虑到该项目属于长期期项目，预计开发日期在2008年，按每年7%的价格上涨幅度计算，合理的销售价格为1700元/平米。
在整个项目平均价格计算时考虑商业的加权价格因素，平均的销售价格为1800元/平米。
2、 销售收入分期比例确定
——平顶山项目
该项目总开发周期历时21个月，其中一期开发面积132353平米(占总开发面积的40%)，历时12个月，从2005年9月——2006年9月;二期开发面积198528平米(占总开发面积的60%)，历时15个月，从2006年4月——2007年6月;
预计一期项目可销售日期为2006年6月(主体封顶)，2006年12月清盘(95%以上的销售率);二期可销售日期为2006年10月(主体封顶)，2007年6月清盘(95%以上的销售率);
销售分期比例计划表
销售计划年份 销售比例 销售面积(平米) 分期销售金额(万元)
一期 二期
2005年 一期销售0%
二期销售0%
2006年 一期销售95% 125735 25272.74
二期销售50% 99264 19952.06
2007年 一期销售5% 6618 1330.22
二期销售50% 99264 19952.06
该项目采用滚动开发，分期销售的办法，能够在实现较好的销售业绩的同时，保证项目后续开发的资金回笼，实现良性运做。
该项目总的销售额是66507.08万元。其中2006年实现销售业绩45224.8万元，2007年实现销售业绩21282.28万元。
该项目的开发总成本是46197.64万元，可以实现20309.44万元的税前利润，投资的税前利润率是44%。
——九家湾项目
方案一：商住开发(建议方案)
本项目拟用三年时间，分两期开发。一期商业开发历时16个月，从2006年8月——2007年12月;二期住宅开发历时13个月，从2007年10月——2008年11月
预计一期项目可销售日期为2007年8月(主体封顶)，2008年12月清盘(90%以上的销售率);二期可销售日期为2008年8月(主体封顶)，2009年6月清盘(90%以上的销售率);
销售分期比例计划表
销售计划年份 销售比例 销售面积(平米) 分期销售金额(万元)
商业 商务 住宅
2007年 一期 商业40% 53980 25640.5
商务30% 12980.4 2855.69
二期销售0%
2008年 一期 商业50% 67475 32050.63
商务50% 21634 4759.48
二期销售60% 124411.8 19532.65
2009年 一期 商业10% 13495 6410.13
商务20% 8653.6 1903.79
二期销售40% 82941.2 13021.77
该项目采用以商带住的开发思路，通过商业开发更好的发挥项目区位和环境优势，提升土地价值。
在提升价值扩大收益的同时，由于受商业销售整体环境的影响，销售可能遇到一定困难，因此我们将商业的销售周期定为一年半，如此更符合商业销售的特点。
在住宅开发方面，由于受该片区环境影响，生活机能十分不健全，住宅的销售规模十分有限，销售价格较低，因此在商业没有开发的前提下，不适合进行住宅的开发，通过商业的开发，预计该片区的住宅价格可提升10%以上。
该项目总的销售额是106174.63万元。其中商业(含商务)的销售业绩73620.21万元;住宅的销售业绩32554.42万元。
按年度销售计算，2007年实现销售业绩28496.19万元，2008年实现销售业绩56342.76万元，2009年实现销售业绩21335.69万元。
该项目的开发总成本是69611.71万元，总的销售额是106174.63万元，可以实现36562.93万元的税前利润，税前投资利润率52.52%。其中商业(含商务)开发成本42237.94万元，可实现31382.27万元的税前利润，税前的投资利润率74%;住宅的开发成本27373.77万元，可实现5180.65万元的税前利润(该利润未包含商业开发后住宅的溢价因素)，税前的投资利润率19%。
方案二：住宅开发(备选方案)
如果采用备选方案，则本项目的开发成本是59405.78万元(见成本估算表)，销售总收入是444889平米*1570元/平米=69847.57万元，可以实现10441.79万元的税前利润。税前利润率仅为17.5%，基本不具备开发价值。因此，从投资收益考虑，纯住宅开发在短期内意义不大，在以后的分析中不在对方案二进行进一步分析和论述。
——地窝堡项目
该项目总开发周期历时三年，分三期开发。其中一期开发面积91527平米(占总开发面积的30%)，历时8个月，从2007年4月——2007年11月;二期开发面积91527平米(占总开发面积的30%)，历时8个月，从2008年4月——2008年11月;三期开发面积122036平米(占总开发面积的30%)，历时历时8个月，从2009年4月——2009年11月;
预计一期项目可销售日期为2007年8月(主体封顶)，2006年12月清盘(90%以上的销售率);二期可销售日期为2008年8月(主体封顶)，2008年12月清盘(90%以上的销售率);三期可销售日期为2009年8月(主体封顶)，2009年12月清盘(90%以上的销售率);
销售分期比例计划表
销售计划年份 销售比例 销售面积(平米) 分期销售金额(万元)
一期 二期 三期
2007年 一期销售90% 82374.3 14829.84
二期销售0%
2008年 一期销售10% 9152.7 1647.76
二期销售90% 82374.3 14829.84
2009年 二期销售10% 9152.7 1647.76
三期销售90% 109832.4 19773.12
2010年 三期销售10% 12203.6 2197.01
该项目采用整体规划，滚动开发，以销定产、分期销售的办法，能够保证项目开发的可售性和后续开发的资金回笼，实现良性运做。
该项目总的销售额是54925.3万元。其中2007年实现销售业绩14829.8万元，2008年实现销售业绩16477.6万元，2009年实现销售业绩21420.89万元，2010年实现销售业绩2197万元。
该项目的开发总成本是42196.27万元，可以实现12729.03万元的税前利润，税前的投资利润率30%。
3、 资金投入和使用计划
——平顶山项目
该项目采用滚动开发模式，用一期的销售资金回报二期的开发，以减少开发的筹资量，从而降低资金的使用成本，提高盈利能力。
投资计划和资金筹措表
总项 万元 分项 万元 2005年(万元) 2006年(万元) 2007年(万元)
投资总额 46197.64 开发投资 46071.21 9214.24(20%) 32249.85(70%) 4607.12(10%)
贷款利息 126.43 126.43 0 0
筹资总额 46197.64 自筹资金 5126.43 5123.43 0 0
银行贷款 4214.24 4214.24 0 0
销售回款 36856.97 0 32249.85 4607.12
销售回报 66507.08 0 45224.8 21282.28
——九家湾项目
该项目采用以商带住的开发模式，商业开发的成功于否，决定该项目的成败。因投资额度大、开发周期较长，需要大量的信贷支持。
投资计划和资金筹措表
总项 万元 分项 万元 2006年(万元) 2007年(万元) 2008年(万元) 2009年(万元)
投资总额 69611.71 开发投资 69267.74 6926.77(10%) 41560.64(60%) 13853.55(30%) 0
贷款利息 343.97 57.8 286.17 0 0
筹资总额 69611.71 自筹资金 5343.97 5057.8 8581.17 0 0
银行贷款 6696.22 1926.77 4769.45 0 0
销售回款 50446.74 0 28496.19 13853.55
销售收入 106174.64 0 28496.19 56342.76 21335.69
2007年实现销售业绩28496.19万元，2008年实现销售业绩56342.76万元，2009年实现销售业绩21335.69万元。
——地窝堡项目
投资计划和资金筹措表
总项 万元 分项 万元 2007年(万元) 2008年(万元) 2009年(万元) 2010年(万元)
投资总额 42196.27 开发投资 42196.27 12658.88(30%) 12658.88(30%) 16878.51(40%) 0
贷款利息 0 0 0
筹资总额 42196.27 自筹资金 3798 3798 0 0
银行贷款 0 0 0
销售回款 42196.27 8861 12658.88 16878.51
销售收入 54925.3 14829.8 16477.6 21420.89 2197
——结论
遵循逐步拓展、稳步发展的经营方针，在获得该片土地开发权以后，新疆某某集团将以循序渐进，滚动开发为原则，三个项目分七年、九期开发完成。项目开发总成本将以分期、分批方式滚动投入，尽量以自筹资金和销售回款解决开发资金。
项目所需资金主要为首期开发资金和商业项目建设资金，首期资金数额基本控制在5000万元以内，建议以自筹方式解决;商业开发周期长、需要资金数量巨大(可实现销售前需1.5亿以上的资金)，建议部分自筹，部分通过银行信贷和其它融资方式解决。
三个项目分期开发采用相互滚动支持的方式展开，即在前期项目产生销售的基础上进行下一期的开发;住宅项目一期以春季开发秋季销售为宜，二期秋季开发来年夏季销售。
商业项目开发周期较长，建议在秋季开发，第二年夏季即可销售，秋季商户可以进驻开业，确保销售、招商和营业都在最佳时间进行。
4、 利润计算
在税后利润估算中，各项税率取值如下：营业税及附加税率为销售额的5.5%;印花税为销售额的0.05%;所得税率为利润总额的33%。
《土地增值税条例实施细则》规定，对从事房地产开发的纳税人，在开发成本的基础上加扣20%作为增值额(见土地增值税计算表)。土地增值比例在50%以内的，税率为增值额的30%。
——平顶山项目
土地增值税计算如下：
土地增值税计算表
项目 金额(万元) 说明
1、销售收入 66507.08 见42页销售收入
2、总成本费用 46197.64 见32页成本核算
3、营业税及附加 3657.89 1*5.5%
4、印花税 33.25 1*0.05%
5、毛利润 16618.3 1-2-3-4
6、其它加扣项目 9239.53 2*20%
7、增值额 7378.77 5-6
8、增值比例 15.97% 7/2
9、增值税率 30%
10、土地增值税 2213.63 7*9
税后利润表
项目 金额(万元) 说明
1、销售收入 66507.08 见42页销售收入
2、总成本费用 46197.64 见32页成本核算
税前利润 20309.44 1-2
3、营业税及附加 3657.89 1*5.5%
4、印花税 33.25 1*0.05%
5、土地增值税 2213.63 见上表
6、利润总额 14404.67 1-2-3-4-5
7、所得税 4753.54 6*33%
8、税后利润 9651.13 6-7
从该项目税后利润表可以看出，项目的利润总额是14404.67万元;税后净利润是9651.13万元，投资的净利润率是20.89%(税后利润/总成本费用);盈利能力可观。
——九家湾项目
受土地增值税影响，在该项目利润计算时，按整体项目进行计算，不在单列商业和住宅项目。
土地增值税计算如下：
土地增值税计算表
项目 金额(万元) 说明
1、销售收入 106174.63 见43页销售收入
2、总成本费用 69611.77 见34页成本核算
3、营业税及附加 5839.6 1*5.5%
4、印花税 58.4 1*0.05%
5、毛利润 30664.86 1-2-3-4
6、其它扣除项目 13922.36 2*20%
7、增值额 16742.5 5-6
8、增值比例 24% 7/2
9、增值税率 30%
10、土地增值税 5022.75 7*9
税后利润表
项目 金额 说明
1、销售收入 106174.63 见43页销售收入
2、总成本费用 69611.77 见34页成本核算
税前利润 36562.93 1-2
3、营业税及附加 5839.6 1*5.5%
4、印花税 58.4 1*0.05%
5、土地增值税 5022.75 见上表
6、利润总额 25642.11 1-2-3-4-5
7、所得税 8461.9 6*33%
8、税后利润 17180.21 6-7
从该项目税后利润表可以看出，项目的利润总额是25642.11万元;税后净利润是17180.21万元，投资的净利润率是24.68 %(税后利润/总成本费用);具有比较高的盈利能力。
——地窝堡项目
土地增值税计算如下：
土地增值税计算表
项目 金额(万元) 说明
1、销售收入 54925.3 见45页销售收入
2、总成本费用 42196.27 见38页成本核算
3、营业税及附加 3020.89 1*5.5%
4、印花税 27.46 1*0.05%
5、毛利润 9680.68 1-2-3-4
6、其它加扣项目 8439.26 2*20%
7、增值额 1241.42 5-6
8、增值比例 2.94% 7/2
9、增值税率 30%
10、土地增值税 372.43 7*9
税后利润表
项目 金额(万元) 说明
1、销售收入 54925.3 见45页销售收入
2、总成本费用 42196.27 见38页成本核算
税前利润 12729.03 1-2
3、营业税及附加 3020.89 1*5.5%
4、印花税 27.46 1*0.05%
5、土地增值税 372.43 见上表
6、利润总额 9308.25 1-2-3-4-5
7、所得税 3071.72 6*33%
8、税后利润 6236.53 6-7
从该项目税后利润表可以看出，项目的利润总额是9308.25万元;税后净利润是6236.53万元，投资的净利润率是14.78%(税后利润/总成本费用);盈利能力尚可。
5.3风险分析
5.3.1盈亏平衡点分析
影响项目的不确定因素主要有以下几个方面：开发成本、销售价格和销售率，这些因素受政治、经济、社会条件和市场环境的影响，可能发生变化，从而影响项目的预期效益。盈亏平衡点即上述因素向不利方向变动，达到项目的税前利润为零，即项目盈亏的临界点(见下表)。
计算公式：
开发成本盈亏平衡点值=销售收入
开发成本盈亏平衡点变化百分比=开发成本盈亏平衡点值/开发总成本-1
1、 房屋销售价格盈亏平衡点值=开发总成本/开发总面积
房屋销售价格盈亏平衡点变化百分比=-(房屋销售价格-房屋销售价格盈亏平衡点值)/房屋销售价格
2、 房屋销售率平衡点值=开发总成本/销售收入
房屋销售率平衡点变化百分比=房屋销售率平衡点值-100%
——平顶山项目盈亏的临界点
因素 开发总成本(万元) 房屋销售价格(元/平米) 房屋销售率
因素现在估算值 46197.64 2010元/平米 100%
因素盈亏平衡点变化百分比 44% -30.55% -30.54%
因素盈亏平衡点值 66507.08 1396 69.46%
从上表分析可以看出，当开发成本增加44%，或房屋价格下降30.55%，或房屋销售率不足69.46%时，该项目达到盈亏平衡点。
根据市场预测，开发成本不会增加5%，房屋销售价格不会低于1800元/平米，房屋销售率不会低于90%。所以该项目有盈无亏。
——九家湾项目
1、商业盈亏的临界点
因素 开发总成本(万元) 房屋销售价格(元/平米) 房屋销售率
因素现在估算值 42237.94 4750元/平米 100%
因素盈亏平衡点变化百分比 74% 50% -42.63%
因素盈亏平衡点值 73620.21 2370 57.37%
从上表分析可以看出，当开发成本增加74%，或房屋价格下降50%，或房屋销售率不足57%时，该项目达到盈亏平衡点。
根据市场预测，开发成本不会增加10%，房屋销售价格不会低于3500元/平米，房屋销售率不会低于60%。所以该项目虽有一定风险，但亏损可能性极低，而这种风险主要来自于销售率。
2、住宅盈亏的临界点
因素 开发总成本(万元) 房屋销售价格(元/平米) 房屋销售率
因素现在估算值 27373.77 1570元/平米 100%
因素盈亏平衡点变化百分比 19% -16% -16%
因素盈亏平衡点值 32554.42 1320 84%
从上表分析可以看出，当开发成本增加19%，或房屋价格下降16%，或房屋销售率不足84%时，该项目达到盈亏平衡点。
根据市场预测，开发成本不会增加5%，房屋销售价格不会低于1400元/平米，房屋销售率不会低于80%。所以该项目有亏损的风险，风险因素主要来自于销售价格和销售比例，因此该项目的开发必须在商业项目开发成功后方可展开，否则只可进行小规模的试探性开发。
——地窝堡项目盈亏的临界点
因素 开发总成本(万元) 房屋销售价格(元/平米) 房屋销售率
因素现在估算值 42196.27 1800元/平米 100%
因素盈亏平衡点变化百分比 30% -23% -23%
因素盈亏平衡点值 54925.3 1383 77%
从上表分析可以看出，当开发成本增加30%，或房屋价格下降23%，或房屋销售率不足77%时，该项目达到盈亏平衡点。
根据市场预测，开发成本不会增加5%，房屋销售价格不会低于1600元/平米，房屋销售率不会低于85%。所以该项目有盈无亏，但受销售价格和销售率影响，存在一定的风险。因此该项目应作长期开发准备，以销定产，确保实现销售;循序开发，等待房价上涨。
5.3.2销售盈亏平衡图
项目以生产能力利用率表示盈亏平衡点(BEP)。
BEP=固定成本/销售收入—销售税金和附加*100%
——平顶山项目
BEP=开发总成本/销售收入—销售税金和附加*100%
=46197.64万元/66507.08-3657.89=73.51%
盈亏平衡图
62849.19万元 销售收入—销售税金
46537.9万元 盈利区
亏损区 开发总成本
0 73.51% 100%
计算结果表明，该项目销售只要能够达到设计能力的73.51%，即可保本。
——九家湾项目
BEP=开发总成本/销售收入—销售税金和附加*100%
=69611.77万元/106174.63-5839.6=65.56%
盈亏平衡图
117926.66万元 销售收入—销售税金
69611.77万元 盈利区
亏损区 开发总成本
0 65.56% 100%
计算结果表明，该项目销售只要能够达到设计能力的66%，即可保本。
——地窝堡项目
BEP=开发总成本/销售收入—销售税金和附加*100%
=42196.27万元/54925.3-3020.89=81.3%
盈亏平衡图
51904.41万元 销售收入—销售税金
42196.27万元 盈利区
亏损区 开发总成本
0 81.3% 100%
计算结果表明，该项目销售只要能够达到设计能力的81.3%，即可保本。
5.3.3敏感性分析
本项目敏感性分析针对，投资的税前利润和税前投资收益率两项指标进行评价。分别计算销售价格上下波动5%、10%、15%和总投资上下波动5%、10%、15%时，对经济评价指标的影响。计算结果如下：
1、 平顶山项目
售价变动敏感分析
经济指标 基准方案 销售价格变动
-15% -10% -5% 5% 10% 15%
税前利润(万元) 20309.44 10023.94 13658.73 16984.09 23634.79 26960.15 30285.5
投资收益率 43.96% 21.7% 29.57% 36.76% 51.16% 58.34% 65.56%
投资变动敏感分析
经济指标 基准方案 投资总额变动
-15% -10% -5% 5% 10% 15%
税前利润(万元) 20309.44 27239.09 24929.2 22619.32 17999.56 15689.68 13379.79
投资收益率 43.96% 69.37% 59.96% 51.54% 37.11% 30.87% 25.18%
在销售价格下降5%时，本项目经济指标发生如下变化：税前利润从20309.44下降到16984.09，税前利润减少3325.35万元，下降了16%;投资收益率从43.96%下降到36.76%，下降了7个百分点。
由此可以看出，销售价格对本项目的投资收益影响巨大，为确保本项目获得预期的收益，应加大营销力度，确保销售计划能够按计划实现。
在投资总额增加5%时，本项目经济指标发生如下变化：税前利润从20309.44下降到17999.56，税前利润减少2309.88万元，下降了11%;投资收益率从43.96%下降到37.11%，下降了6个百分点。
由此可以看出，虽然投资总额变动不如销售价格变动的影响程度大，但其变动幅度仍然对本项目的投资收益具有较大影响，为确保本项目获得预期的收益，应该对本项目成本进行有效控制。
2、 九家湾项目
——商业(含商务)项目
售价变动敏感分析
经济指标 基准方案 销售价格变动
-15% -10% -5% 5% 10% 15%
税前利润(万元) 31382.27 20339.24 24020.25 27701.26 35063.28 38744.29 42425.3
投资收益率 74.3% 48.15% 56.87% 65.58% 83% 91.73% 100%
投资变动敏感分析
经济指标 基准方案 投资总额变动
-15% -10% -5% 5% 10% 15%
税前利润(万元) 31382.27 37761.96 35606.01 33494.17 29270.37 27158.48 25046.58
投资收益率 74.3% 105% 93.67% 83.47% 66% 58.45% 51.56%
在销售价格下降5%时，本项目经济指标发生如下变化：税前利润从31382.27下降到27701.26，税前利润减少3681.01万元，下降了11.7%;投资收益率从74.3%下降到65.58%，下降了10个百分点。
由此可以看出，销售价格对本项目的投资收益影响巨大，为确保本项目获得预期的收益，应加大营销力度，确保销售计划能够按计划实现。
在投资总额增加5%时，本项目经济指标发生如下变化：税前利润从31382.27下降到29270.37，税前利润减少2111.9万元，下降了6.7%;投资收益率从74.3%下降到66%，下降了7个百分点。
由此可以看出，虽然投资总额变动不如销售价格变动的影响程度大，但其变动幅度仍然对本项目的投资收益具有较大影响，为确保本项目获得预期的收益，应该对本项目成本进行有效控制。
——住宅项目
售价变动敏感分析
经济指标 基准方案 销售价格变动
-15% -10% -5% 5% 10% 15%
税前利润(万元) 5180.65 297.49 1925.21 3552.93 6808.37 8436.1 10063.81
投资收益率 18.9% 1% 7% 13% 24.87% 30.82% 36.76%
投资变动敏感分析
经济指标 基准方案 投资总额变动
-15% -10% -5% 5% 10% 15%
税前利润(万元) 5180.65 9286.71 7918.03 6549.34 3811.96 2443.27 1074.59
投资收益率 18.9% 39.91% 32.14% 25.18% 13.26% 8% 3.4%
在销售价格下降5%时，本项目经济指标发生如下变化：税前利润从5180.65下降到3552.93，税前利润减少1627.72万元，下降了31.4%;投资收益率从18.9%下降到13%，下降了6个百分点。
在投资总额增加5%时，本项目经济指标发生如下变化：税前利润从5180.65下降到3811.96，税前利润减少1368.69万元，下降了26.42%;投资收益率从18.9%下降到13.26%，下降了5个百分点。
由此可以看出，销售价格和成本对本项目的投资收益影响均十分巨大，为确保本项目获得预期的收益，应从营销和成本有效控制两方面加大力度，否则该项目可能出现亏损。
3、 地窝堡项目
售价变动敏感分析
经济指标 基准方案 销售价格变动
-15% -10% -5% 5% 10% 15%
税前利润(万元) 12729.03 4490.24 7236.5 9982.77 15475.3 18221.56 20967.83
投资收益率 30.17% 10.64% 17.15% 23.66% 36.67% 43.18% 49.7%
投资变动敏感分析
经济指标 基准方案 投资总额变动
-15% -10% -5% 5% 10% 15%
税前利润(万元) 12729.03 19058.47 16948.66 14838.84 10619.22 8509.4 6399.59
投资收益率 30.17% 53.14% 44.63% 37% 23.97% 18.33% 13.2%
在销售价格下降5%时，本项目经济指标发生如下变化：税前利润从12729.03下降到9982.77，税前利润减少2746.26万元，下降了21.6%;投资收益率从30.17%下降到23.66%，下降了7个百分点。
由此可以看出，销售价格对本项目的投资收益影响十分巨大，为确保本项目获得预期的收益，应加大营销力度，提升项目价值来提高销售价格，确保销售计划能够按计划实现。
在投资总额增加5%时，本项目经济指标发生如下变化：税前利润从12729.03下降到10619.22，税前利润减少2109.81万元，下降了16.57%;投资收益率从30.17%下降到23.97%，下降了6个百分点。
由此可以看出，投资总额变动对本项目的投资收益具有较大影响，为确保本项目获得预期的收益，应该对本项目成本进行有效控制。
5.3.4风险分析结论
从上述盈亏平衡分析，可以看出：
——平顶山项目具有良好的盈利能力，并具有较强的抗风险能力;
——九家湾商业项目具有比较高的盈利能力，但抗风险能力一般;住宅项目的盈利和抗风险能力都一般;
——地窝堡项目从长远考虑具有良好的盈利能力和一定的抗风险能力。
根据以上分析，我们认为平顶山项目完全具备开发条件，可尽快开发;九家湾项目应做更进一步的调研和分析工作，最终决定项目规划和开发日程，尤其对商业开发要进行深层次的论证;地窝堡项目应做中长线考虑，整体规划、循序开发。
六、 物业服务和人员安置
三个项目交付使用后，成立自己的物业管理公司，不但可以解决人员安置问题，而且可以产生一定的利润。根据物业管理收费标准、人员配置、销售收入，核算出以下实际销售收入、安置人员总数、总成本费用和利润。
1、实际销售收入：总建筑面积1145636平米，按0.5元/平米/月的物业收费计算，每年可实现收入687万的预计销售收入。按70%的物业收费率计算，可以实现480.9万的实际销售收入。
2、配置人员总数和薪资标准：考虑到小区规模相当，我们按统一标准进行人事安排，每个小区具体标准如下：
物业部经理1名，薪资标准1200元/月;
楼管员10名(每个楼管员管理3幢楼、约300户)，薪资标准800元/月;
行政后勤2名，薪资标准700元/月;
水暖、电工6名，薪资标准800元/月;
保安15名(两班倒)，薪资标准600元/月;
保洁25名，薪资标准500元/月;
以上人事安排共需人员59名/小区，薪资总额36900元/月/小区;
3、安置人员总数：每个小区按59人配置，可以安排职工177人;
4、总成本费用：人员工资+工资总额20%的各项保障和福利费用+工资总额20%其它费用=51660元/月/小区;
三个小区每年的总成本费用是51660元/月/小区*12月*3小区=1859760元;
5、利润：实际销售收入-总成本费用=408.9万元-185.976万元=295万元;
因此，项目交付使用后，可以安置收购企业职工177人，实现税前利润295万以上。
七、 投资收益汇总表
——平顶山项目
项目 单位 说明
---------------------------
1、总建筑面积 369808平米
2、职工住房安置面积 38927平米 500户*78平米/户
3、可销售面积 330881平米 1-2
4、销售价格 2010元/平米 底商和住宅的加权平均价
5、销售总额 66507.08万元 3*4
6、开发总成本 46197.64万元 土地、建安、前期、基础设施配套、公建、不可预见费用、开发费用共7项
7、每平米开发成本 1396元 6/3
8、税前毛利润 20309.44万元 5-6
9、税前投资利润率 44% 8/6
——九家湾项目
方案一：商住开发(商业和住宅，建议方案)
1、商业(含商务)
项目 单位 说明
-------------------------------
1、总建筑面积 178218平米
2、可销售面积 178218平米
3、销售价格 4131元/平米 商业4750元/平米和商务2200元/平米的加权平均价
4、销售总额 73620.21万元 2*3
5、开发总成本 42237.94万元 土地、建安、前期、基础设施配套、公建、不可预见费用、开发费用共7项
6、每平米开发成本 2370元 5/2
7、税前毛利润 31382.27万元 4-5
8、税前投资利润率 74% 7/5
2、住宅
项目 单位 说明
1、总建筑面积 251842平米
2、职工住房安置面积 44489平米 500户*90平米/户
3、可销售面积 207353平米 1-2
4、销售价格 1570元/平米 预测2 007年的销售价格
5、销售总额 32554.42万元 3*4
6、开发总成本 27373.77万元 土地、建安、前期、基础设施配套、公建、不可预见费用、开发费用共7项
7、每平米开发成本 1320元 6/3
8、税前毛利润 5180.65万元 5-6
9、税前投资利润率 19% 8/6
3、商住(商业和住宅两项合计)
项目 单位 说明
--------------------------
1、总建筑面积 430060平米
2、职工住房安置面积 44489平米 500户*90平米/户
3、可销售面积 385571平米 1-2
4、销售价格 2754元/平米 商业和住宅的加权平均价格
5、销售总额 106174.63万元 3*4
6、开发总成本 69611.71万元 土地、建安、前期、基础设施配套、公建、不可预见费用、开发费用共7项
7、每平米开发成本 1805元 6/3
8、税前毛利润 36562.92万元 5-6
9、税前投资利润率 52.52% 8/6
方案二：住宅开发(备选方案)
项目 单位 说明
1、总建筑面积 489378平米
2、职工住房安置面积 44489平米 500户*90平米/户
3、可销售面积 444889平米 1-2
4、销售价格 1570元/平米 预测2007年的销售价格
5、销售总额 69847.57万元 3*4
6、开发总成本 59405.78万元 土地、建安、前期、基础设施配套、公建、不可预见费用、开发费用共7项
7、每平米开发成本 1335元 6/3
8、税前毛利润 10441.79万元 5-6
9、税前投资利润率 17.5% 8/6
——地窝堡项目
项目 单位 说明
1、总建筑面积 345768平米
2、职工住房安置面积 40678平米 500户*80平米/户
3、可销售面积 305090平米 1-2
4、销售价格 1800元/平米 预测2008年的销售价格
5、销售总额 61865.3万元 3*4
6、开发总成本 42196.27万元 土地、建安、前期、基础设施配套、公建、不可预见费用、开发费用共7项
7、每平米开发成本 1383元 6/3
8、税前毛利润 12729.03万元 5-6
9、税前投资利润率 30% 8/6